29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Karar” da, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişiklikler yapılmış olup, anılan değişikliklere ilişkin Tebliğ Taslağı da Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesine konulmuştur.
Anılan Karar ve Tebliğ Taslağındaki açıklamalar dikkate alındığında, “konut” ve “arsa ve arazi” teslimlerinde uygulama şöyle olacaktır:
- Konut Teslimlerinde KDV Uygulaması:
Yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararıyla mevcut durumda konutlara uygulanan KDV oranının tespitinde esas alınan “büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunup bulunmama” ve “yapının bulunduğu arsanın emlak vergisi değeri”ni dikkate alan kriterler kaldırılmıştır.
Kararın 4 ve 9 uncu maddelerinde yapılan düzenleme ile de konut teslimlerindeki KDV oranı yeniden düzenlenerek, konutların net alanının
- 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8,
- 150 m2’nin üzerindeki kısımları içinse yüzde 18 oranında KDV uygulanması kararlaştırılmıştır.
Ayrıca, “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların
- net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1 oranında uygulanmakta olan KDV oranı korunmuş,
- bu konutlarda da 150 m2’nin üzerindeki kısımlar için yüzde 18 oranında KDV uygulanması karara bağlanmıştır.
Konutlarla ilgili yeni belirlenen oranlar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Dolayısıyla 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;
- 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%8),
- 150 m2 ’den fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 m2 ’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%8), 150 m2 ’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18) olarak uygulanacaktır.
Ancak, Kararın yürürlüğe gireceği 1 Nisan 2002 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen “konutlar” için eski hükümler (değişiklik öncesinde yürürlükte olan oranlar) uygulanacaktır. Buna göre; 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların, bu tarihten sonraki tesliminde;
- Net alanı 150 m2 'ye kadar olan konutlar için KDV oranı,
i- Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde (%1),
ii- Büyükşehirlerde, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
1- Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2013 tarihinden itibaren yapılan konut inşaatı projelerinde;
- a) Beşyüz Türk Lirasından az olan konutların tesliminde yüzde 1
- b) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8
- c) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18
2- Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılan konut inşaatı projelerinde;
- a) Bin Türk Lirasından az olan konutların tesliminde yüzde 1
- b) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8
- c) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18
- Net alanı 150 m2 'yi aşan konutlarda ise genel vergi oranı (%18) uygulanacaktır.
(Not: Tebliğ taslağında; Cumhurbaşkanlığı Kararındaki 10. Maddede geçen “Bu Kararın yürürlük tarihinden önce (1/4/2022 tarihinden önce) yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için 1. ve 4. maddelerde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunur” ifadesinden hareketle; bu kapsamdaki konutların, bu tarihten sonraki tesliminde, net alanı 150 m2 'yi aşan konutlarda, konutun tamamı için yüzde 18 oranının uygulanacağı belirtilmektedir. Halbuki, 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;150 m2’ye olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 oranının uygulanması kararlaştırılmıştır. Kanımızca, bu çelişki ortadan kaldırılmalı ve 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen ve net alanı 150 m2 'yi aşan konutların 1/4/2022 tarihinden itibaren teslimlerinde de 150 m2’ye kadar olan kısımları için % 8, aşan kısmı için ise % 18 oranı uygulanmalıdır.)
Tebliğ Taslağında “net alan” tanımının da şu şekilde değiştirilmesi öngörülmüştür:
“Bağımsız bölüm net alanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”ne göre hesaplanır.”
- Arsa Ve Arazi Teslimlerinde KDV Uygulaması:
Kararın 9 uncu maddesinde yapılan düzenleme ile halihazırda % 18 oranında KDV’ye tabi arsa ve arazi teslimlerinde KDV oranı 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapılacak teslimlerde % 8 olarak uygulanacaktır. Akif AKARCA / Dr.Mehmet ŞAFAK
