Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, “değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde, kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu değildir.

A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi

Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir.

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 10 Haziran 2014’te alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran 2019 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecektir.

Buna göre 2019 yılında satılan gayrimenkul;

• 2013 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi,
• 2015 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan, istisnayı aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin ödenmesi,

gerektiğini söyleyebiliriz.

2014 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2019 yılında satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekmektedir.

B. Edinim tarihinin tespiti

Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap (edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir.

Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir.

Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir.

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınır.

C. Endeksleme

Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca “endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-ÜFE) açıklanmaktadır. 2019 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir. Ocak/2011-Aralık/2019 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE listesi yazımızın sonunda dikkatinize sunulmaktadır.

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekmektedir.

Örneğin 15 Eylül 2017’de 350.000 TL’ye alınan bir gayrimenkul, 22 Mart 2019’da 500.000 TL’ye satıldıysa, kazanç 150.000 TL’dir. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması gerekir. Önce endekslemeyle başlayalım:

Ağustos 2017 endeksi (300,18) ile Şubat 2019 endeksi (425,26) arasında artış yüzde 41,67 oranında gerçekleşmiş. Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme yapılabilecektir.

350.000 TL’lik alış bedeli, bu oranda artırıldığında endekslenmiş alış bedeli olan 495.839,16 TL’ye (425,26 / 300,18 x 350.000) ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan kazanç da 4.160,84 TL (500.000 - 495.839,16) olarak hesaplanacaktır.

D. İstisna uygulaması

Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan kazancın 2019 yılı için 14.800 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Endeksleme yapılması mümkünse endeksleme sonrası bulunan kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark 14.800 TL’den az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de ödenmez. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekmektedir.

Yukarıdaki örnekte bulunan 4.160,84 TL’lik kazanç, 2019 yılı için geçerli olan 14.800 TL’lik istisnanın altında kaldığından söz konusu kazanç için beyanname verilmesine gerek yoktur.

Aynı örnekte satış fiyatının 550.000 TL olması varsayımına göre satıştan sağlanan kazanç (endeksleme sonrası) 54.160,84 TL (550.000 - 495.839,16) olarak hesaplanacaktı. Bu tutar da 14.800 TL’lik istisnayı aştığı için aşan kısmın, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekecekti. Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah 39.360,84 TL (54.160,84 - 14.800) olacaktı. Bu tutarın vergisi ise 2019 yılı gelir vergisi tarifesine göre 6.972,17 TL olarak hesaplanmaktadır.

III. Beyannamede indirimler, verginin hesaplanması, beyan ve ödeme usulü

A. Beyannamede indirimler

Gelir vergisi matrahının tespitinde, yıllık gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden bazı indirimler yapılabilmektedir. Bu indirim hakkından, 2019 yılına ilişkin beyan edilen gelir ve kazancın türüne bakılmaksızın, gelir vergisi beyannamesi veren tüm mükellefler yararlanabilmektedirler.

Söz konusu indirimlerden en önemlileri ve dolayısıyla en sık karşılaşılanları, ödenen özel sigorta primleri ile eğitim ve sağlık harcamalarıdır.

Bunlar dışında, kamu kurumlarına, kamu yararına çalışan dernekler ve vergi muafiyeti tanınan vakıflara makbuz karşılığı yapılan bağışların bir kısmının (beyan edilen gelirin %5’ine kadar) indirimi de mümkündür. Kamu kurumlarına bağışlanan okul, sağlık tesisi ve ibadethanelere ilişkin olarak yapılan harcamaların ise tamamı beyan edilen gelirden indirilebilmektedir. Aşağıda bu indirim kalemlerinden sadece özel sigorta primleri ve eğitim, sağlık harcamalarına ilişkin indirim konusunda özet açıklamalar yer verilmektedir. Bunlar ve bunlar dışındaki diğer indirim kalemleri Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinde sıralanmaktadır.

1. Özel sigorta primleri

Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (2019 yılında 30.700,80 TL) aşmamak şartıyla; mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri, beyanname üzerinde, beyan edilen gelirden indirilebilmektedir.

Ancak bu indirimin yapılabilmesi için aşağıdaki koşullara uyulması gerekmektedir:

• Sigortanın Türkiye’de kurulu ve merkezi Türkiye’de bulunan bir emeklilik veya sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş olması,
• Prim tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması,
• Ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunmasıdır. (Eşlerin veya çocukların ayrı beyanname vermeleri halinde, bunlara ait prim kendi gelirlerinden indirilir.)

2. Eğitim ve sağlık harcamaları

Gelir vergisi beyannamesinde beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları da beyanname üzerinde, beyan edilen gelirden indirilebilmektedir.

B. Gelir vergisi oranı

7 Aralık 2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun’un 17. maddesiyle, gelir vergisi tarifesinde değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda söz konusu tarifeye 500.000 TL’yi aşan gelirler için yeni bir dilim eklenmiş ve bu dilimin vergi oranı %40 olarak belirlenmiştir.

2019 yılında elde edilen ücret dışındaki gelirler (menkul kıymet gelirleri, kira gelirleri, ticari kazanç, serbest meslek gibi) dolayısıyla 2020 mart ayında verilecek olan beyannamelerdeki gelir vergisi, 7194 sayılı Kanun’un 17. maddesi ile yeniden düzenlenen aşağıdaki tarifeye göre hesaplanacaktır.

C. Beyan zamanı

Gerçek kişiler elde ettikleri kira gelirini veya gayrimenkullerinin satışından sağladıkları kazançları, ertesi yılın mart ayının sonuna kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorundadırlar.

Buna göre 2019 yılında elde edilen söz konusu gelirlerin; 1 Mart 2020 tarihinden başlamak üzere, 31 Mart 2020 Salı gün sonuna kadar beyan edilmesi gerekmektedir.

D. Beyannamenin verilme şekli

Kira gelirlerine veya gayrimenkul satış kazancına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesi vergi dairesine gidilerek elden verilebilir.

Bu beyannamelerin posta ile gönderilmesi de mümkündür. Taahhütlü posta ile gönderilmesi halinde, beyanname verme tarihi olarak, postaya verildiği tarih kabul edilir. Adi postayla gönderilirse vergi dairesi kayıtlarına girdiği tarih, beyannamenin verilme tarihi olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, postadaki gecikmelerden kaynaklanacak sorunlarla karşılaşmamak için, yıllık gelir vergisi beyannamelerinin taahhütlü olarak veya APS ya da kurye ile gönderilmesinde fayda bulunmaktadır.

2012 yılından itibaren, kiradan başka beyana tabi geliri olmayan mükellefler ayrıca diledikleri takdirde “Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi”ni kullanarak da vergi dairesine gitmeden beyannamelerini verebilmekteydiler. 1 Mart 2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere bu sistemin kapsamı genişletilerek “Hazır Beyan Sistemi”ne geçilmiştir.

Buna göre gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ), menkul sermaye iradı (MSİ) ile diğer kazanç ve iratlardan (DKİ) veya bunların birkaçından veyahut tamamından ibaret olan gelir vergisi mükellefleri bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini, Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde yer alan “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla verebileceklerdir.

Ücret, kira, MSİ veya DKİ’nin yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenlerin Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyanname vermeleri mümkün bulunmamaktadır.

Sisteme Başkanlığın internet adresi (www.gib.gov.tr) üzerinden; güvenlik soruları cevaplandırılarak veya İnternet Vergi Dairesi şifreleri kullanılarak giriş yapılabilmektedir.

Hâlihazırda ücret, kira, MSİ ve DKİ gelirlerinden dolayı gelir vergisi mükellefiyeti bulunanlar Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla beyanname verebileceği gibi, bu gelirlerine ilişkin olarak ilk defa mükellefiyet tesis ettirerek beyanname verecek olanlar da bu sistem üzerinden beyannamelerini gönderebileceklerdir. Bu sistem aracılığıyla düzenlenip elektronik ortamda onaylanan beyannamelerin içeriğinin doğruluğundan mükellefler sorumludur.

Beyannamelerin Hazır Beyan Sisteminden verilmiş sayılabilmesi için sistem üzerinde onaylama işleminin yapılması gerekmektedir. Onaylama işlemi, beyannamenin verilmesi gereken kanuni sürenin son gününe (31 Mart 2020) kadar tamamlanmalıdır.

E. Verginin ödenme zamanı

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinin ilk taksitinin beyan süresinde (mart ayının sonuna kadar), ikinci taksitinin ise temmuz ayının sonuna kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekir.

Buna göre 2019 yılına ilişkin beyan edilen gelirler üzerinden hesaplanan gelir vergisinin;

• İlk taksitinin 31 Mart 2020 Salı gününe,
• İkinci taksitinin de 4 Ağustos 2020 Salı (31 Temmuz resmî tatil olduğundan) gününe;

kadar ödenmesi gerekmektedir.

IV. Örnekler

Örnek 1 (Konut kira geliri, götürü gider):

Bayan (A), sahibi bulunduğu 8 adet konuttan 2019 yılında 180.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• Konut kira geliri 2019 yılı için belirlenen 5.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
• Bayan (A)’nın 2019 yılında elde ettiği 180.000 TL’lik konut kira geliri, 2019 yılı için geçerli olan 148.000 TL’lik sınırı aştığından, bu gelirin beyanında istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Örnek 2 (Konut kira geliri, gerçek gider):

2019 yılında aylık 2.000 TL’den 24.000 TL konut kira geliri elde eden mükellef (B)’nin, bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki giderlerinin toplamı 6.800 TL’dir. Bu kişi 2019 yılı için 5.400 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanabilme şartlarını haizdir.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

Gerçek gider yönteminde, kira gelirinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan ve belgeye dayandırılması gereken giderler indirilebilmektedir. Ancak bu giderlerin de sadece vergiye tabi olan kazanca (istisna düşüldükten sonra kalan kazanç) isabet eden kısmının indirilmesi mümkündür. Bunun için öncelikle istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranının bulunması gerekmektedir. Toplam giderler, bulunan bu oranla çarpılarak, beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gider tutarına ulaşılmaktadır.

Buna göre, beyannamede indirilebilecek gider tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Örnek 3 (Konut ve işyeri kira geliri, götürü gider):

Gerçek kişi (C)’nin 2019 yılında elde ettiği kira gelirleri, bu gelirler üzerinden ilgili kişi veya kurumlarca yapılan stopaj tutarları ve elde edilen net gelirlere ilişkin bilgilere aşağıda yer verilmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır (götürü gider yöntemi kullanılacaktır).

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden 2019 yılında elde edilen 16.800 TL’lik kira geliri, 5.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, istisnayı aşan kısmın (11.400 TL) beyan edilmesi gerekmektedir.
• 2019 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 52.800 TL, 2019 yılı için geçerli olan 148.000 TL’lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 5.400 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.
• İstisnayı aşan konut kira geliri ile tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplamı, 2019 yılı için geçerli olan beyan sınırı (40.000 TL) ile karşılaştırılacaktır. Beyan sınırını aşıyorsa, konut kirası için verilecek olan beyannameye işyeri kira geliri de dahil edilecektir. Toplam beyan sınırının altında kalırsa sadece konut kirası beyan edilecek, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecektir.

• Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

Beyan sınırı ile karşılaştırma

İşyerinden elde edilen stopaj yoluyla vergilendirilmiş (brüt) kira tutarı, tek başına, 2019 yılında 40.000 TL olarak uygulanan beyan sınırının altında kalmaktadır. Ancak işyeri kira gelirinin beyannameye dâhil edilip edilmeyeceğinin tespiti sırasında, stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre 47.400 TL (11.400 + 36.000), 2019 yılı için belirlenen 40.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, konut kira geliri dolayısıyla verilen beyannameye, işyeri kirası da dâhil edilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Örnek 4 (Konut kira geliri, özel sigorta primi ve okul ücretinin indirimi):

Bay (D) çalıştığı işyerinden 2019 yılında stopaj yoluyla vergilendirilmiş 60.000 TL brüt ücret geliri elde etmiştir. Ayrıca konut olarak aylık 2.500 TL’den kiraya verdiği gayrimenkulden de aynı yıl 30.000 TL (2.500 x 12) kira almıştır. Başka geliri olmayan Bay (D) beyan sırasında götürü gider yöntemini kullanmaktadır.

Bay (D) aynı yıl Türkiye’deki bir özel okulda okuyan çocuğu için 20.000 TL okul ücreti ödemiştir. Özel okul kurumlar vergisi mükellefidir ve faturası alınmıştır. Ayrıca aynı yılda kendisi, eşi ve çocukları için 6.000 TL tutarında sağlık sigortası primi ödemiştir. Ödenen primler ücretin safi tutarının tespitinde indirim olarak dikkate alınmamıştır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden Bay (D)’nin 2019 yılında elde ettiği kira geliri, 5.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.

• 2019 yılında elde edilen gelirler toplamı olan 90.000 TL (60.000 + 30.000), 2019 yılı için geçerli olan 148.000 TL’lik sınırı aşmadığından, kira gelirinin beyanı sırasında 5.400 TL’lik istisnadan yararlanılabilecektir.

• Götürü gider olarak kira gelirinin %15’ini indirebilecektir.

Beyannamede indirimler

• Bay (D) tarafından ödenen 20.000 TL’lik okul ücreti yukarıda sayılan şartları taşıdığından beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı olmak şartıyla, beyanname üzerinde beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

• Ödenen 6.000 TL’lik sağlık sigortası primi 2019 yılında uygulanan yıllık asgari ücret tutarından (30.700,80 TL) az olduğundan, beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı, beyanname üzerinde beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Örnek 5 (Gayrimenkul satış kazancı):

Bay (E), 15 Şubat 2017’de 400.000 TL’ye bir daire satın almış ve bu evde oturmuştur. Mali sıkıntıya düştüğü için söz konusu daireyi 5 yıllık süreyi beklemeden 20 Kasım 2019’da 680.000 TL’ye satmıştır.

Veriler

Endeksleme ve ödenecek gelir vergisi hesabı

Endeksleme uygulamasından yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Ocak 2017 endeksi (284,99) ile Ekim 2019 endeksi (451,31) arasındaki artış %58,36 oranında olduğundan, Bay (E) vergilendirilecek gayrimenkul satış kazancını hesaplarken endeksleme uygulamasından yararlanabilecektir.

TUİK Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) Listesi

M. Fatih Köprü https://www.vergidegundem.com/