11. Kalkınma Planında Gayrimenkul Vergileri ile İlgili Hükümler

: Ağu 22, 2019; Be the first to comment!

2019-2023 dönemini kapsayan ve 23 Temmuz 2019 tarih ve 30840 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 11. Kalkınma Planı, içinde bulunduğumuz 5 yıllık döneme ilişkin çok önemli hedefleri içeriyor. Plana genel vergisel bakış açısı için 31 Temmuz 2019 tarihli Dünya Gazete’sinde Recep Bıyık tarafından yazılan makaleye göz atmanızı öneririm.1 Bu yazımda 11. Kalkınma Planının “taşınmazlara” ilişkin vergisel hedefleri üzerinden bir analiz yapmaya çalışacağım.

11. Kalkınma Planında Gayrimenkul Vergilemesi

Kalkınma Planının aşağıda yer alan maddeleri doğrudan gayrimenkul vergilemesine ilişkin hükümler içeriyor. Plandan aynen aktarıyorum:

225.1. İkinci ve sonraki konut alımlarında vergileme ve kredi kullanımına ilişkin düzenleme ve uygulamalar gözden geçirilecektir.

225.2. İmar değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarının vergilendirilmesine ilişkin mevzuat ve uygulama güçlendirilecektir. 263.7. Gayrimenkul sahipliği üzerinden alınan vergiler diğer tasarruf araçlarının vergilendirilmesi dikkate alınmak suretiyle yeniden değerlendirilecektir.

264.2. Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistem devreye sokulmak suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergileme etkinleştirilecektir. Bu çerçevede ilgili bakanlıklar sistemin tasarımı ve uygulamasına ilişkin düzenlemeler ile gerekli altyapıyı birlikte oluşturacaklardır.

Doğrudan vergi ile alakalı olmasa da vergilendirmeyi etkileyeceğini düşündüğüm diğer önemli hükümleri de şöyle sıralayabilirim:

239.4. Yabancılara gayrimenkul satışları ile ilgili tanıtım faaliyetleri artırılacak ve süreçler etkinleştirilecektir.

264. Yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirmek amacıyla öz gelirleri artırılacaktır.

264.1. Belediye Gelirleri Kanunu yeniden düzenlenecektir.

318.1. Çevre, imar ve enerji gibi alanlarda ihtisas mahkemeleri kurulacak; ticari, fikri ve sınai haklara ilişkin davalar gibi bazı davaların il merkezlerindeki ihtisas mahkemelerinde görülebilmesine yönelik çalışmalar yapılacaktır.

684. Gayrimenkul değer artışlarının etkili yönetimiyle kentsel mekân ve hizmet kalitesinin artırılması, kentsel hizmetlerin yaygınlaştırılması ve geliştirilmesine yönelik faaliyetlere kaynak oluşturması sağlanacaktır.

684.1. Tapu işlemlerinde gerçekleşen fiyatın kaydedilmesi, değer değişimlerinin takip edilebilmesi, kamu yatırımları ve düzenlemeleri sonucu ortaya çıkan değer artışlarının tespit edilmesi, yer seçim analizlerine katkı verilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine entegre bir gayrimenkul değer bilgi merkezi kurulacak ve taşınmazların değere yönelik verileri mülkiyet bilgileri ile birlikte tutulacaktır.

827.2. İslam ülkeleri ile ekonomik ilişkilerin geliştirilmesi kapsamında ülkemizin öncülük yaptığı İSEDAK Altın Borsası ile İSEDAK Gayrimenkul Borsası projeleri hayata geçirilecektir.

Bu maddelerin bende uyandırdığı fikirleri maddeler bazında incelemeye çalışacağım.

1) İlk konut alımı nasıl teşvik edilecek?: İkinci ve Sonraki Konutun Vergisi Artırılarak mı?

225.1. İkinci ve sonraki konut alımlarında vergileme ve kredi kullanımına ilişkin düzenleme ve uygulamalar gözden geçirilecektir.

Bu madde “Planın Hedefleri ve Politikaları” başlıklı 2. Bölümünün “İstikrarlı ve Güçlü Ekonomi” alt başlıklı 2.1 kısmının “Yurtiçi Tasarruflar” alt başlıklı bölümünde yer alıyor.

Bölümün amacı “Plan döneminde yurtiçi tasarrufların artırılması ve artan tasarrufların imalat sanayiindeki öncelikli sektörler ve üretken alanlardaki yatırımların finansmanına yönlendirilmesi” olarak belirtilmiş.

225.1. maddeyi bu çerçevede değerlendirdiğimizde ikinci ve sonraki konut alımları, başka bir ifade ile konutun bir yatırım/tasarruf enstrümanı olarak kullanılması önümüzdeki dönemde teşvik edilmeyecek; ikinci ve daha fazla konut almak isteyenlerin bu kaynaklarını imalat sanayiindeki öncelikli sektörlere ve üretken alanlara yönlendirmesi sağlanacak diye anlıyoruz.

Öte yandan planda “ilk konut” alımını teşvike ilişkin bir hedefin olmaması da ilginç. Nüfusun ihtiyaçları ve demografik yapısı nedeniyle ortaya çıkan konut ihtiyacı için öteden beri ilk konut alımının cazibesinin artırılması yönünde düzenleme talepleri iletilirken ( mesela tapu harcı ve damga vergisi istisnaları ve ilk konut alımına ilişkin kredi faizlerinin şahısların Gelir Vergilerinden indirimine imkan tanınması gibi vergisel teşvikler ) planın bu ilk alımlara ilişkin hiç bir açıklama yapmaksızın, ilk konutunu alanlara cazibeyi ikinci ve sonrası alımlara ilişkin bir anlamda “ek yükümlülükler” – büyük olasılıkla- daha yüksek vergileme getirilerek yapılacağına işaret ediyor olması ilginç bana göre.

Anladığım kadarıyla ilk konut alımının teşvik edilmesi konusunda bir ittifak olmasına rağmen idare, ilk konut alımı üzerindeki vergi yükünün makul olduğunu düşünerek teşvikin ikinci ve sonraki konut alımlarının vergisel yönden caydırılarak yapılması yönünde bir hedef belirlemiş.

Bu konuyu, aşağıda ele alacağımız bir diğer başlıkla birlikte değerlendirmek üzere burada bırakalım şimdilik…

2) İmar artışı vergisi bu kez cidden geliyor galiba…

225.2. İmar değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarının vergilendirilmesine ilişkin mevzuat ve uygulama güçlendirilecektir.

Planın yukarıda belirttiğim “Yurt içi Tasarruflar” başlıklı kısmında yer alan 225.2. madde ile “Yaşanabilir Şehirler, Sürdürülebilir Çevre” başlıklı 2.4 bölümünün “Şehirleşme” başlıklı 2.4.2. kısmında yer alan 684. numaralı maddelerin birlikte ele alınması gerekir diye düşünüyorum.

Maddelerden anladığım Imar değişikliklerinden kaynaklanan değer artışları vergilendirilecek ve bu vergiler kentlerin ve dolayısıyla vatandaşların hizmetine sunulacak.

Daha önce 2014 yılında gündeme gelen ve o zamanki bakan tarafından sektör temsilcilerine açıklanan, basında da yer alan İmar Artış Vergisi de aslında yukarıdaki maddelerde vücut bulan mantıkla hazırlanmıştı diye düşünüyorum. Kısaca, getirilmek istenilen vergi ( ki bu bence yanlış bir tanımlamayla “rant vergisi” olarak nitelendi o zamanlar ) mevcut imar planlarında kamunun ( belediyelerin ya da merkezi otoritenin ) gerekli görmesi ya da gerçek/tüzel kişilerin kendi gayrimenkulleri ile ilgili olarak yaptıkların değişiklik talebinin kamu tarafından uygun görülmesi halinde imar değişikliğinin yaratacağı değer artışının çok büyük bir kısmının ( bazı durumlarda tamamının ) kamuya aktarılması şeklinde tanımlanmıştı. Örneğin bir cadde ya da sokakta mevcut imar planına göre bir değişiklik yapılıp örneğin kat yüksekliği artırılsa, ya da konuttan ticariye/ ticariden konuta vb bir değişiklik yapılsa bu değişikliğin meydana getireceği pozitif değerin kamu ile paylaşımı mantığı ana mantıktı. Hep konuşulduğu ve yanlış anlaşıldığı gibi, “benim sokağıma metro geldi, evimin yanıma park yapıldı, arka tarafa bulvar açıldı ve bu nedenle benim gayrimenkulümün değeri arttı, bu artışı devlet vergileyecek” şeklinde bir “rant/ değer artışı” vergilemesi değildi o zamanki imar artış vergisi.

Yenisinin nasıl olacağını bilmiyoruz ama yukarıdaki iki madde bize düşünülen imar artış vergisinin önceden çalışması yapılan vergi temeliyle aynı olduğunu söylüyor gibi. Bence bunda çok fazla itiraz edilecek bir nokta da yok. Bir anlamda aslında sonradan ve özellikle de sadece bir imar değişikliği ile ortaya çıkmış bir değer artışının vergilendirilmesi/paylaşılması diye anlıyorum. Bunda, yani imar değişikliği ile yaratılan değerde tüm kamunun hakkı vardır mantığından hareket ediliyor. Diğeri yani, bir gayrimenkul alayım zamanla değerlenir şeklinde tanımlanan değer artışı ise yatırımcının doğru tercihleri, sabrı, tasarrufu sebebiyle sadece o yatırımcıya ait olan bir değer artışıdır bana göre…

Doğru tanımlanır, özenle ve diğer vergi ve benzeri yüklerle mesafesi korunarak hazırlanırsa anlamlı, yararlı ve kentlerin gelişmesi katkı sağlayacak bir düzenleme olur diye düşünüyorum.

3) “5 yıl elde tutup sonra satarsam vergi yok” döneminde sona mı geliyoruz?

263.7. Gayrimenkul sahipliği üzerinden alınan vergiler diğer tasarruf araçlarının vergilendirilmesi dikkate alınmak suretiyle yeniden değerlendirilecektir.

Yukarıda yer alan üç madde Plan’ın burada yer vermediğim diğer genel vergi hükümleri ile birarada değerlendirildiğinde gayrimenkul değer artışlarının vergilendirilmesinde yeni bir döneme girileceğini açıkça gösteriyor.

Gayrimenkul geliri elde eden özellikle gerçek kişilerin elde ettikleri kazançların vergilendirilmesi konusu hep gündemdeydi. Bilindiği gibi gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan gerçek kişiler bir ivaz karşılığı iktisab ettikleri gayrimenkulleri 5 yıl elde tuttuktan sonra elden çıkarırlarsa oluşan değer artışı vergilendirilmiyor. Başka bir ifade ile gayrimenkul 4 yıl 11 ay 29 gün tutulup satılırsa oluşan değer artışının (çok kabaca satış fiyatı-alış maliyeti) tamamı vergilenirken iki gün daha tutulup satılsa hiç vergi alınmıyor. Bu konu öteden beri bir taraftan bir ya da iki günün vergilendirmeye bu çok önemli etkisi bir taraftan da “gayrimenkul”e tanınan bu muazzam ayrıcalığın diğer yatırım enstrümanlarına görece yarattığı avantaj sebebiyle hep gündemdeydi. Daha önce iki kez meclise sevkedilen yasa değişiklik önerilerinde bu tür gayrimenkul gelirlerinin kademeli olarak vergilendirilmesi ve her durumda bir miktar vergi alınması öngörülmüş ancak bu tasarılar/teklifler yasalaşamamıştı. Anlaşılan yeni plan çerçevesinde konu tekrar meclise taşınacak ve süreye bağlı vergileme hususu tekrar gündeme getirilecek.

Burada yukarıda 1 numaralı başlıkta yarım bıraktığım konuya tekrar dönebilirim diye düşünüyorum. İlk konutunu alanların teşvik edilmesi, bu planda en azından alımdaki vergisel avantajlarla yapılmayacağı açık olduğuna göre, o halde alım satım kazançlarının vergilendirilmesinde yukarıda açıklamaya çalıştığım değişiklik sırasında, oturduğu tek konutunu satanlara özel bir gelir vergisi istisnası getirmek hem eski konut stoğunun elden çıkarılarak yenilenmesi hem de ihtiyaç sebebiyle alınacak konutların cazibesinin artırılmasına (değer artışı kazancının vergilendiirlmemesi sebebiyle yaratılacak fonun yine sektörde kullanılmasına) yarayacaktır diye düşünüyorum.

Planın yukarıda yer verdiğim 684.1 numaralı maddesinde ise bir dolaylı vergi olan Tapu Harcında öteden beri yaşanan bir tartışmayı sonlandırmaya yönelik hüküm yer alıyor. Öteden beri sorun olan alım satım işlemlerinde “gerçek alım satım bedelinin” gösterilmesi meselesi Tapu harcı oranlarında geçici süreli indirimlerle aşılmaya çalışılmış ama bana göre gerçek alım satım bedeline oranla pek çok durumda daha düşük olan emlak vergisi değerleri üzreinden beyan alışkanlığından kurtulamamıştık. Yakın zamanda yapılan değişikliklerle Tapu ve Kadastro Genel Müdürülüğü içinde kurulan bir daire ile ülkenin değer haritasının çıkarılacağı, gayrimenkulün değerinin merkezi olarak ancak yerel ekspertizle belirleneceği ve işlemlerde bu değerin esas alınacağı mevzuata girmişti. Planda yer alan bu hüküm de düzenlenen bu sistemin yaratacağı verinin etkin kullanımının yapılacağını işaret ediyor.

Öte yandan bu vesileyle söylemek isterim ki, alıcı ve satıcıdan gerçek alım satım bedeli üzerinden %2’şer, toplam %4’lük oranda alınan tapu harcı oranı yüksektir ve tarafları çıkar birliği içinde kayıtdışına itmektedir. Yapılan düzenlemelerin yanında oranın da mantıklı bir seviyeye (mesela %1’erden %2’ye ) indirilmesi bu konudaki uyumu sağlayacak, sadece tapu harcında değil diğer bağlı vergi gelirlerinde de artışa neden olacaktır.

4) Diğer Hükümler

Planda doğrudan vergi ile alakalı olmasa da gayrimenkul sektörü ile ilgili önemli gördüğüm diğer hükümler ve bunlara ilişkin yorumlarım da şöyle:

239.4. Yabancılara gayrimenkul satışları ile ilgili tanıtım faaliyetleri artırılacak ve süreçler etkinleştirilecektir.

Bu konu özelikle konut satışları için gündemde. Toplam konut satışları içindeki payı düşük olsa da proje bazında ve firma bazında yabancılara satışlar önemli bir ağırlık taşıyor özellikle iç talebin sınırlı olduğu bugünlerde. Vatandaşlık konusunda ve KDV istisnası konusunda yapılan değişiklikler sonrası yabancılara konut satışında önemli yol katedildiğini kabul etmek lazım. Ancak yabancıya gayrimenkul satışındaki prosedür halen arzu edilen seviyede kolay değil. Öte yandan mevzuat düzenlemeleri dışında bu işlemlerde tüm çaba bireysel olarak satıcılarda ve satıcıların tanıtım ve pazarlama faaliyetleri ile sınırlı.

Yukarıdaki hükümden anlıyorum ki kamu da bu tanıtım ve pazarlama işinde daha etkin rol oynamaya hazırlanıyor. Ayrıca alım prosedüründe iyileştirmeler yapılacağı/ yapılması gerektiği de kesin.

Bu konuyu kapatmadan önce bir nokta daha eklemek gerekirse ben gayrimenkul sektöründeki yabancının “bireysel” olanını değil de daha çok “kurumsal” olanını ülkeye çektiğimiz durumda fark yaratılacağına inanıyorum. Kurumsal yatırımcı için de, her yatırım türünde olduğu gibi, ekonomik, hukuki ve vergisel alt yapının istikrar ve güven telkin etmesi gerekiyor. Bu başlık altında bu konuların da ele alındığını görmek vatandaş olarak en büyük beklentim.

264. Yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirmek amacıyla öz gelirleri artırılacaktır.

264.1. Belediye Gelirleri Kanunu yeniden düzenlenecektir.

Bu iki madde Planın “Maliye Politikası” başlıklı bölümünde yer alıyor.

Belediye Gelirleri Kanunu yerel yönetimlerin tabi olduğu en önemli mevzuatın yasası. Gayrimenkul ve inşaat sektörünü de çok etkileyen inşaat ve imarla ilgili pek çok harç ( inşaat harcı, parselasyon harcı, ifraz ve tevhid harcı, Zemin açma izni ve toprak hafriyatı harcı, plan ve proje tasdik harçları, yapı kullanma izni harcı, itfaiye harcı, yol, kanalizayon ve su harcamalarına katılma payları vb ) bu yasada yer alıyor. Yasada genel hükümler olsa da her bir belediye kendi meclisinden bu harçlarla ilgili düzenlemeler çıkarıp belediyeden belediyeye değişen ve çok önemli tutarlara ulaşan harç ve ücretler alıyorlar. Planda yer alan “ yerel yönetimlerin mali yapıları güçlendirilip öz gelirlerinin artırılacağı” ifadesi “Belediye Gelirleri Kanunu yeniden düzenlenecek” ifadesi ile birleşince bu pek çok parçalı ve takibi ve kontrolü mümkün olmayan vergi benzeri yükümlülüklerin bir düzene ve sınıra tabi olacağını anlıyor; makul ve ödenebilir seviyelerde belirlenen yükümlülüklerin kolay takip ve tahsilatı ile de Belediye gelirlerinin artacağını umuyorum.

İhtisas mahkemesi konusu çok önemli ve sektörün öteden beri arzu ettiği bir durum. İmar konusunda ve biraz daha genişletip belki gayrimenkul konusunda ihtisas mahkelemelerinin kurulması çok uzun süren yargı süreçlerinin konusuna konsantre mahkemelerce daha çabuk ve adaletli şekilde çözümlenmesine yol açacaktır.

Aslında belki bir adım daha öteye gidip, gayrimenkul konusunda başlangıçta istişari daha sonrasında da gerek var ise kalıcı bir kurum/otorite oluşturup Çevre ve Şehricilik Bakanlığından Hazine ve Maliye Bakanlığına; Ulaştırma Bakanlığından Sağlık Bakanlığına, Ticaret Bakanlığına; SPK’dan BDDK’ya; üreticiden tüketiciye; geliştiriciden müteahhide uzanan bu çok taraflı, çok parçalı sistemi tek elden koordine edecek uzmanlığa uygun bir yapıyı oluşturmakta yarar var.

Doğru verinin doğru yatırımcı ile buluşması ve sektörün kurumsallaşıp şeffaflaşabilmesi şüphesiz sadece gayrimenkul sektörü için değil tüm sektörlerin sağlıklı büyüyüp gelişebilmesi ve ülkeye katkı sağlaması için önemli.

Bu kapsamda “gayrimenkul borsası” girişimlerinin daha sık gündemde olmasının değerli ve önemli olduğuna inanıyorum. Umarım genel anlamda, doğru kurgulanmış bir borsa açılımı gayrimenkul sektörü için çok uzak değildir. Ersun Bayraktaroğlu https://www.pwc.com.