Ön ödemeli konut teslimlerinin devir veya satışı, ilgili yönetmeliğe göre, kat irtifaklı tapunun tapuda tüketiciye devir edilmesiyle veya noter huzurunda düzenlenme şeklinde hazırlanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle gerçekleşeceği açıklanmıştır. Yönetmelik hükümleri ve işlemlerin akışına göre, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde uygulanan vergileme özelliklerine benzerlik gösterdiği görülecektir.
Gayrimenkul satışı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi her ne kadar tapu senedine bağlanmış olması şart olsa da, yapılan bu işlem tamamen resmi, şekli sorundur. Gayrimenkul teslimlerinde tapu senedi üçüncü kişilerin haklarının korunması bakımından resmi bir belge niteliği taşır. Taraflar arası uyuşmazlıkların çözümlenmesinde ispat olarak kullanılır. Hukuki yönünden bütün sakıncaları göz önüne alan kişi ve kurumlar resmi şekle uymadan tapu senedini almadan da bir gayrimenkule sahip olabilmektedir. Tapu senedi olmayan ve tapuda kaydı bulunmayan bir mülkün de alıcısı olduğu, bu durumdaki gayrimenkullerinde alım satımının yapıldığı bir gerçektir.
27.11.2014 Tarih, 29188 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin” 10. maddesine göre, Ticaret Bakanlığı konut tesliminin kat mülkiyeti tapusunun alınış tarihi veya zilyetliğin devri (fiili kullanım hakkı)nin alıcıya geçmiş olması halinde kabul edileceğini açıklamıştır.
Hazine ve Maliye Bakanlığı ise, 60/2011-1 sayılı KDV sirkülerinin taşınmaz teslimlerinde KDV uygulaması konu başlığının 8. 2, örnek 2 kısmında; teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.
Maliye idaresinin açıklamaları esas alındığında gayrimenkul teslimlerinde vergiyi doğuran olay tescil ile doğmamakta, tasarruf hakkının alıcıya devir edildiği anda teslim borcu yerine gelmekte ve vergiyi doğuran olay ise bu aşamada başlamaktadır. Gayrimenkul teslimlerinde vergiyi doğuran olay;
• Konut veya işyerini fiili olarak alıcının kullanıma terk etmek,
• Zilyetliğin alıcıya tamamen geçmesi,
• Elektrik, su, doğalgaz aboneliğini yaptırmak,
• Konut veya işyerinde fiilen ikamet etmek,
• İskan belgesinin alınması halinde meydana gelir.
• Bu hiyerarşi arasında sıranın önemi bulunmamaktadır.
Bu sebeple, Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinin b fıkrasında vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya, ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esas alınır hükmü gereği, konut veya işyeri teslimlerinin vergilendirmesi yapılırken işlemin gerçek mahiyetine bakılmalıdır.
Ön ödemeli konut satış sisteminde ortada bir gayrimenkul teslimi olmadığı için, vergilendirme yapılırken fiili tasarruf hakkının elde edildiği tarih esas alınmalıdır.
A- ÖN ÖDEMELİ KONUT SİSTEMLERİNDE TAPU HARCI VE DAMGA VERGİSİ ORANLARI
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin Harçlar Kanunu’nda tanımı yapılmamıştır. Yalnız satış vaadi sözleşmesiyle benzerlik gösteren ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin tapuda devri yapılırken, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesindeki KDV hariç bedel üzerinden harç hesaplanmalıdır. Buna göre ön ödemeli konut sözleşmelerinde uygulanacak harçlar, ilgili Kanun’da net ve açık hüküm bulunmadığından, Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin tapu işlemleri kısmının 12. maddesinde belirtilen satış vaadi sözleşmelerine göre yapılacak teslimlerde, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinde, üzerinde yazılı olan KDV hariç bedel üzerinden binde 6,83 oranında harç hesaplanarak ödenmelidir.
Ön ödemeli konut sözleşmelerinde belirtilen bedel üzerinden, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun 1 sayılı tablosunun akitlerle ilgili kağıtlar konulu bölümünün 10/b maddesine göre; damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanacak ve aynı kanunun, 1 sayılı tablosunun 8. maddesine göre ise; resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde damga vergisi tahsil edilmeyecektir.
V- ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARINDA YÜKLENİCİ FİRMA TARAFINDAN FATURA DÜZENLENMESİ VE ALINAN PARALARIN MUHASEBELEŞTİRİLMESİ
Ön ödemeli konut satış sisteminde her iki tarafta gayrimenkulün tamamlanmadığını bilir. Bu tür sözleşmeler alıcıya tasarruf hakkını vermediğinden satıcı şirket tarafından satışlardan alınan paralar avans olarak kaydedilir ve gelir tablosu hesaplarına aktarılmaz. Bu tür satışlarda müşteri istemedikçe gayrimenkul teslim edilene kadar fatura düzenlenmez.
Gayrimenkulü alan şirketler bazı durumlardan dolayı fatura istemektedir. Bu durumda alıcının isteğine göre fatura kesilirse, ilgili tutarın katma değer vergisi döneminde beyan edilerek bildirilir. Gelir ise matrah hesaplarına yansıtılmaz.
A- YAPILACAK MUHASEBE KAYITLARI
Örnek: Xyz A.Ş. Bay A’ ya 450.000 TL+ %8 KDV’ye bir gayrimenkulü, ön ödemeli konut satış sözleşmesiyle satmıştır. Sözleşme tapuya şerh edilmiş olup, Bay A tarafından gayrimenkul bedeli ilgili firmanın banka hesabına ödenmiştir.
Bu durumda şirket tarafından aşağıdaki muhasebe kaydı yapılacaktır.
----------------------------------- ----------------------------------------
102 Banka 486.000
340 Alınan Sipariş Avansları 486.000
340.01 Bay A
------------------------------------ --------------------------------------
Örnek: Xyz A.Ş. ön ödemeli konut satışı sözleşmesiyle, 10.12.2017 tarihinde X Ltd Şti firmasına 400.000 + % 8 KDV’ye tamamlanmamış konutu satmıştır. Satılan konut 15.10.2018 tarihinde X Ltd Şti firmasına teslim edilecek olup, firma gayrimenkulün bedelini ödeyerek, aldığı konutun faturasını satıcı firmadan istemiştir.
Müteahhit firma tarafından 10.12.2017 tarihinde fatura kesildiği anda aşağıdaki muhasebe kaydı yapılacaktır.
---------------------------------------------- ---------------------------------
120 Alıcılar
120.01 X Ltd Şti 432.000
391 Hesaplanan KDV 32.000
480 Gelecek Yıllara Ait Gelirler 400.000
------------------------------------------------ ----------------------------------
Şirket tarafından alınan para karşılığında kesilen faturanın katma değer vergisi döneminde beyan edilerek ödenmelidir. Elde edilen gelir, 15.10.2018 tarihinde fiili teslimat yapıldığı anda 480 No.lu hesaptan 600 No.lu hesaba aktarılmalıdır.
İbrahim DÖNER*
E-Yaklaşım / Haziran 2019 / Sayı: 318
