GİRİŞ
1. KİRA GELİRİ
2. KİRA GELİRİNE KONU MAL VE HAKLAR
3. KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ
3.1. Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi
3.2. Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi
3.3. Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Banka veya Posta İdaresi Vasıtasıyla Yapılması
3.4. Defter Tutmaya Mecbur Olan Mükelleflerin Gayrimenkul Sermaye İratlarına Ait Kayıtlar
4. KİRA BEDELİNİN HİÇ OLMAMASI VEYA DÜŞÜK OLMASI
5. MESKEN KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI
6. KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER
6.1. Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler
6.1.1. Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması
6.2. Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi
7. ZARAR DOĞMASI HALİ
8. KİRA ÖDEMELERİNDE VERGİ KESİNTİSİ
9. KİRA GELİRİNİN BEYANI
10. YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN GELİRLERDEN YAPILACAK İNDİRİMLER
10.1. Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
10.2. Eğitim ve Sağlık Harcamaları
10.3. Bağış ve Yardımlar
10.3.1. Beyan Edilecek Gelirin %5’i ile Sınırlı Olarak İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar
10.3.2. Tamamı indirilebilecek Bağış ve Yardımlar
10.4. Sponsorluk Harcamaları
10.5. Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
10.6. Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar
11. BEYANNAMENİN VERİLME ZAMANI VE YERİ
12. HAZIR BEYAN SİSTEMİ
13. UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ
14. KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU VE İADESİ
15. VERGİNİN ÖDENMESİ
16. KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER
VERGİNİZİ ÖDEYEBİLECEĞİNİZ ANLAŞMALI BANKALAR
GİRİŞ
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticarî kazanç, ziraî kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.
Bu Rehberde, 2018 yılında sahip oldukları mal ve hakları kiraya verenlerin vergilendirilmesine yönelik olarak; kira gelirine konu mal ve haklar, vergiden istisna edilecek mesken kira tutarı, işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı, emsal kira bedeli uygulaması, beyan edilen kira gelirlerinden indirilecek giderler, kira ödemelerinde vergi kesintisi, beyannamenin verilme zamanı, vergi tarifesi, ödenmesi gereken verginin hesaplanması, ödeme kanalları ile Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyannamenin ne şekilde verileceği konularında açıklamalar ve örnekler yer almaktadır.
1. KİRA GELİRİ
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir.
2. KİRA GELİRİNE KONU MAL VE HAKLAR
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesine göre, kira gelirine konu mal ve haklar şöyledir;
• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
• Telif hakları,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
3. KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
3.1. Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
• Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
Örneğin; 2015, 2016 ve 2017 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2018 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2018 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
• Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir.
Örneğin; 2018, 2019 ve 2020 yılları kira gelirleri topluca 2018 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.
3.2. Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi
Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
3.3. Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Banka veya Posta İdaresi Vasıtasıyla Yapılması
• Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde; haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın,
• İş yerlerinde de miktar sınırlaması olmaksızın,
kira geliri elde edenlerin, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle bu ödemeleri tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmaktadır.
Banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır.
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, (Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.
3.4. Defter Tutmaya Mecbur Olan Mükelleflerin Gayrimenkul Sermaye İratlarına Ait Kayıtlar
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre defter tutmaya mecbur olan gerçek kişi mükelleflerin, gelir vergisine tabi gayrimenkul sermaye iratları ve bunlara müteallik giderleri, diğer kazançlarını tespit için tuttuğu hesaplarla karıştırılmadan ve onlarla birleştirilmeden, defterikebir veya işletme hesabının veya serbest meslek erbabı kazanç defterinin ayrı bir sayfasına veya ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydetmesi gerekmektedir.
4. KİRA BEDELİNİN HİÇ OLMAMASI VEYA DÜŞÜK OLMASI
Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;
• Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
• Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,
hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.
Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
Örnek: Mükellef (A), 2018 yılında emlak vergisi değeri 400.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.
Bu durumda, mükellefin, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri hesaplaması gerekmektedir.
Emsal Kira Bedeli: 400.000 x %5 = 20.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.
Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
5. MESKEN KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2018 yılı için 4.400 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2018 yılı için istisna tutarı 4.400 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
Örnek: Mükellef (B), 2018 yılında meskenini aylık 360 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 4.320 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 4.400 TL’nin altında olduğundan mükellef tarafından beyan edilmeyecektir.
Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2018 yılı için 4.400 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2018 yılında 4.400 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık beyanname vermeyecektir.
Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 4.400 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2018 yılı için 120.000 TL’yi aşanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
Örnek: Mükellef (C), 2018 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 14.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 38.000 TL işyeri kira geliri ve 110.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Mükellef (C)’nin elde ettiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2018 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 120.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Elde edilen gelir toplamının (14.000 + 38.000 + 110.000 = 162.000 TL) 2018 yılı bakımından belirlenen 120.000 TL tutarı aşması nedeniyle,
14.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 4.400 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2018 yılı için) 4.400 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
