(28.07.2016 tarih ve 380 sayılı özelge)
Konut tesliminde önemli bir karine oluşturan ve Türk Medeni Kanunu’nda tanımı yapılan kat irtifakı, herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkı olup, bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.
Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.
Mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ve fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.
Kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde fatura düzenlenecektir.
Öte yandan, KDV Kanunu’nun 29/2. maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, konutun fiili tesliminden önce katma değer vergisinin iade edilmesi mümkün değildir.
Konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarih önemli bir karine olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir. Dolayısıyla yapı kullanım izin belgesinden önce konutların fiili teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi esas alınarak yedi gün içerisinde teslime ilişkin fatura düzenlenmeli ve KDV hesaplanması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden, arsa sahibine kalan konutların bir kısmının ya da tamamının arsa sahibinin göstereceği üçüncü kişilere tesliminde, müteahhit firma tarafından üçüncü kişilere fatura düzenlenmesi mümkün olmayıp, satışa konu edilen konutlar müteahhit firma tarafından arsa sahibine teslim edilmiş olacağından arsa sahibine fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Satışa konu konutların, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere teslimi arsa sahibi tarafından yapılmış sayılacağından arsa sahibinin mükellefiyet durumuna bakılmak suretiyle işlem tesis edilmesi gerekecektir.
