Devamlılık Unsuru ve Satışın Hangi Amaçla Yapıldığının Tespiti

Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. Bir diğer unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı”dır. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.

Bu durumda, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın GVK’nın 37. maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.Buna göre, gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

• Aynı kişiye farklı tarihlerde,
• Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
• Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
• Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde,

satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu'nun 37. maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi  gerekmektedir.

Gayrimenkulün Elden Çıkarılmasında 5 Yıllık Sürenin Hesabı

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından maksat; gayrimenkulün satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Gayrimenkullerin, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalar 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılmış bulunmaktadır.

Değer Artış Kazancının VergilendirilmesindeSafi Değer Artışının Tespiti

Değer artış kazancının vergilendirilmesinde öncelikle vergilendirilecek kazanç olan “safi değer artışı” nın bulunması gerekmektedir. GVK’nın "Safi Değer Artışı" başlıklı mükerrer 81. maddesinin birinci fıkrasına göre; değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Yani, gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacaktır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınmaktadır.

Bedelsiz olarak iktisap edilen gayrimenkulün elden çıkarılması

Gayrimenkullerin ivazsız (bedelsiz) şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmediğinden; alım ve satıma konu edilen gayrimenkullerin ivazsız iktisap edilerek aynen satışının yapılması halinde bu gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç vergilendirilmeyecektir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. Veraset yoluyla bedelsiz olarak miras kalan bir gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan kazançlar da değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Sonuç

Yukarıda açıklamalarda da görüldüğü üzere, “Yalnızca sayıca çokluğun alım-satım işlemine ticari mahiyet kazandırmayacağını, bunun yanında işlemin kazanç elde etme gayesiyle bir organizasyon dâhilinde yapılmış olması gerektiği” belirtilmiş (Danıştay 4. Daire E. 2011/9055, tarih 17.2.2014). Yargı kararlarında şu vurgulanıyor: Vatandaşın yaptığı alım-satım işlemlerinde devamlılık, süreklilik ve kazanç elde etme amacı görülmediğinden alım-satım işlemleri ticari kazanç olarak değerlendirilmemiş. Maliye ise alım-satım işlem sayısı arttıkça, ‘ticari kazanç’ olarak görüp vergilendirilmesi gerektiğini belirtmiş. 

GVK 37. maddesinde Ticari Kazança girmemek, Hem de GVK’nın "Safi Değer Artışı" başlıklı mükerrer 81. maddesinin birinci fıkrasına girmemek "Değer Artış Kazancı" na girmemek için, 5 yılın sonrasında, İnsanın hayatında bir tane Gayrimenkul satma hakkı vardır, Sonucu çıkıyor.

Yasal düzenleme yapıldığında bu ihtilaflar son bulacaktır. Gelir Vergisi Yasası’nda ne kadar sürede kaç adet taşınmazın satılmasının ticari faaliyet sayılıp vergilendirileceği konusu somut olarak belirtildiğinde tereddütler ortadan kalkacaktır. 

Kaynak,

- Gelir Vergisi Kanunu,

- İmdat Türkay, Gayrimenkul Alım ve Satımının Vergisel Boyutları https://vergialgi.net/gayrimenkul-alim-ve-satiminin-vergisel-boyutlari