Fahiş fiyat artışı yapanlar, alım-satım işlemleri esnasında yanıltıcı beyanlarda bulunanlar, piyasada arz talep dengesinde dezenformasyona sebep olan emlakçılar hepsi yakın takipte.

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Gayrimenkul sektöründe her yıl önemli sayıda satışlar gerçekleşiyor. Örneğin 2022 yılına baktığımızda 1 milyon 485 bin 622 konut satıldı. Bununla beraber de ülke genelinde 2022 yılında 3 milyon 434 bin 389 satış yapıldı. 2 milyona yakın da arsa arazi ve ticari yerler satıldı.

‘ADA PARSEL NUMARASINDAN TESPİT EDİLEBİLİYOR’

Bu kadar hareketli satışın olduğu ülkemizde ister istemez bazı satışların incelenme durumu söz konusu olabiliyor. Aynı binada çok daha yüksek bir bedelle satışı gösterilen daire ile düşük gösterilen daire ada parsel numarasından da tespit edilebiliyor.

‘GERÇEK SATIŞ DEĞERİNİ GÖSTERMELİLER’

Bu çerçevede kişilerin beyanları verirken belediye rayicinden az olmamak kaydıyla gerçek satış değerini göstermeleri yasal bir yükümlülüktür. Bunun eksik beyan edilmesi durumunda hem eksik olan tapu harcı hem de buna ilişkin vergi cezası kesilebiliyor.

‘5 YIL İÇERİSİNDE SATILIYORSA İNCELEMEYE GİRİYOR’

Bu noktada özellikle gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancı dediğimiz bir vergi de var. Eğer kişiler gayrimenkulleri 5 yıl içerisinde ticari kazanç dışında elden çıkartıyorlarsa ve bu elden çıkartma satış yoluyla gerçekleşiyorsa bu kapsamda da incelemeye girebiliyor.

Özellikle burada faaliyetteki devamlılık, satışın hangi amaçla yapıldığı ve ticari bir organizasyonun varlığı bu kazancın ‘değer artış kazancı mı, yoksa ticari kazanç mı?’ olduğunu belirliyor.

‘GAYRİMENKUL SATIŞINDA KAZANÇLAR BEYAN EDİLMELİ’

Kişilerin gayrimenkulün satış bedelinden alış bedelini çıkartarak ve buradaki enflasyon farkı ve masrafları düştükten sonra kazançları da beyan etmeleri gerekiyor.

2022 yılı için buradaki istisna tutarı 25 bin TL’dir. Ama bunun üstündeki rakamlarda yüzde 15’ten yüzde 40’a kadar gelir vergisi tahakkukları var.

Sonuçta kişiler vergiyi beyan etmezler ve reysen bu kazanç tespit edilir. Bu noktada vergi borcu ödemeleri söz konusu olabiliyor.

RİSKLİ İŞLEMLER NELER?

Riskli işlem çerçevesinde de gerek yabancıya satışta yapılan yüksek gösterilen yerler, gerekse de Türkiye’de ciddi oranda kira alınmadığı beyan edilen taşınmazlar söz konusudur.

İşlemler çerçevesinde birçok sahte ilanın ve gerçekçi olmayan verilerin bu sistem çerçevesinde önlenmesi de büyük önem arz ediyor.

Tapuda Düşük Beyanın Cezası Nedir?

Tapuda düşük beyan göstermek ilk bakışta kârlı gibi gelse de işin aslı öyle değil. Satış aşamasında satıcı ve alıcı, satılan gayrimenkulün değeri üzerinden %2'şer olmak üzere toplamda %4 tapu harcı ödüyor. Ayrıca satış işleminden sonra satıcı için bir de gelir vergisi işin içine giriyor. Bu yüzden iki taraf anlaşmalı bir şekilde gayrimenkulün değerini satış sırasında düşük gösteriyor. Bu düşük beyan, tespit edildiği zaman ise devreye giren cezalar şu şekilde:

Tapu harcı cezası: Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından düşük beyan tespit edilirse hem satıcı hem alıcıdan gecikme faizi istenir. Bunun yanı sıra eksik beyan nedeniyle tapu harcı %25 oranında ceza ile ödenir.

Gelir vergisi cezası: Durum tespit edildiğinde karşılaşılacak başka bir sorun ise değer artışı vergisi cezası. Bu durumda gayrimenkulü satan kişinin gelir vergisinin %35'i kadar cezalı bir ödeme yapması gerekiyor.

Tapuda Eksik Beyan Edilen Değerler Düzeltilebilir mi?

Tapuda beyan edilen düşük rayiç bedelin düzeltilme imkânı mevcut. Hukuki cezalarla karşı karşıya kalmamak için satıcı ve alıcı beyan ettikleri değerin düzeltilmesini talep edebilir. Tabii bu talep için vergi memurları tarafından henüz bir inceleme başlatılmamış olması gerekir. Mükelleflerin düzeltme talep ettikten sonra sorundan kaynaklanan eksik vergiyi ve harcı 15 gün içerisinde ödemesi gerekir. Taraflar bu ödemeyi pişmanlık zammı ile ödemeyi kabul ederek gayrimenkulün değerini güncelleyebilir. Bu sayede de ortaya çıkabilecek vergisel ve hukuksal sorunların önüne geçilmiş olur.