Çoğu zaman, gayrimenkulün değerinin tapuda düşük gösterilmesi hem alıcı hem de satıcıya, farklı nedenlerle, o an için ceplerinden daha az para da çıkacağı için çok cazip gelir ve gerçek satış bedeli yerine tapuda daha düşük bir bedel gösterilir.
İşlemi yaparken daha az alım satım harcı ödenir, dolayısıyla, o gün için karlı gibi görünen işlem sonradan başınıza olmadık işler açabilir.
Çoğu zaman alıcılar satıcının mali durumunu bilmezler. Piyasaya veya vergi dairesine bir borcu var mı? Bu borçluluk alıcının başına bir iş açar mı? Bilmezler...
Gelin sonradan ne gibi problemler yaşanabilir birlikte bakalım.
1.Satıcının piyasaya olan borçları nedeniyle satışın iptali istenebilir
Satıcının herhangi bir nedenle bir alacaklı tarafından takibe alınması halinde, alacaklı yapılan gayrimenkul satışlarının (mal kaçırma gayesiyle) muvazaalı olduğu gerekçesiyle iptalini talep edebilir.
Muvazaa iddiası ileri sürüldüğünde, alacaklılar, bedelin emsaline göre tapuda düşük gösterilmiş olmasını delil olarak kullanmaktadırlar.
Şayet elinizdeki belgelerle gerçek bedeli ispatlayamazsanız, Yargıtay satışın iptaline ve gayrimenkulün alacağını takip eden alacaklıya, alacağına karşılık devrine karar verebilmektedir.
2.Satıcının vergi borçları nedeniyle satışın iptali vergi idaresince de istenebilir
Şayet gayrimenkulü satın aldığınız kişinin vergi borcu varsa, alacaklı amme idaresi, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 24-30.maddeleri çerçevesinde, işlemden itibaren beş yıl içinde, işlemin mal kaçırma maksadıyla -muvazaalı olarak- yapıldığı iddiasını ileri sürerek, sizi işlemin iptali davası ile karşı karşıya bırakabilir.
3.Şufa (ön alım) hakkını kullanmak isteyen hissedarlar satışın iptalini isteyebilir
Taşınmazın bedelinin düşük gösterilmesinin ortaya çıkardığı diğer bir risk alanı, hisseli taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.
Riskiniz, gayrimenkulün diğer paydaşlarından herhangi birisinin tapuda göstermiş olduğunuz bedeli karşılığında şufa hakkı kullanarak gayrimenkulü, tapuda gösterdiğiniz bedel üzerinden elinizden almasıdır.
İlk üç durumda, gayrimenkulü kaybederseniz, satıcıdan zararınızın tazmini için tabii ki dava açabilirsiniz. Ancak satıcıya açacağınız davada da gerçek satış bedelini, yani gerçek zararınızı ispata çalışacaksınız.
Gerçek zararın ispatı sonrasında da satıcının o zararınızı karşılayabilecek miktarda mal varlığının da bulunması lazım.
4.Alım bedelini düşük göstermenin vergi matrahına olumsuz etkisi
Düşük tapu harcı ödemek için gayrimenkulün alım değerinin tapuda gerçek alış değerinin altında gösterilmesi, söz konusu gayrimenkulün 5 yıl geçmeden tapuda gerçek değeri ile satılması durumunda, yüzde 40’lara varan oranda fiktif değer artış kazancı üzerinden vergilenmeye neden olabilecektir.
Tedirgin olmaya değmez
Yukarıda saydığımız ve belki başka örneklerle listenin uzatılabileceği başka durumlarda, düşük harç ödemek için, tapuda satış bedelinin piyasa fiyatının fazlaca altında gösterilmesi adeta aleyhe delil gibi duracak ve aksinin ispatı kolay olmayacaktır.
Sonunda davayı kazansanız bile -ki kaybetme ihtimali de var- harcayacağınız para, zaman ve yaşayacağınız stres satın alırken ödeyeceğiniz harçtan elde edeceğiniz kazançla mukayese edilemez.
Velhasıl, Dimyat’a pirince giderken evdeki bulgurdan olma ihtimaline karşı, en iyisi, tapuda gerçek fiyatlar üzerinden işlem yapılmalı. Zeki GÜNDÜZ
