Danıştay, inşaat sektörü açısından son derece önemli ve yıllarca tartışması devam eden ihtilaflı bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, son noktayı koydu. Aslında bu konuda daha önce bir karar vermişti, ancak vergi kamuoyunda aynı görüşün sonraki kararlara yansıyıp yansımayacağı hususunda ciddi tereddütler bulunuyordu. Ancak, beklenen olmadı, Danıştay’ın yeni tarihli kararları da, ilk kararının devamı niteliğinde oldu, konu ile ilgili hemen herkeste oluşan tereddütler de ortadan kalkmış oldu.

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Evet, konu, en az iki tam yıl süreyle şirketlerin aktifinde kayıtlı bulunan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından yararlanılıp yararlanılamayacağı ile ilgili. Bu konu yıllarca Maliye ile mükellefler arasında ciddi tartışmalara ve ihtilaflara neden oldu ve olmaya da devam ediyor. Danıştay ilk verdiği karar ile yeni verdiği son tarihli kararlar sonrasında bu ihtilaflı konuyu açıklığa kavuşturdu, netleştirdi.

Bu konuyu daha önce gündeme getirmiştik!

Aslında bu konuyu ilk defa Yaklaşım Dergisi’nin Nisan 2013 sayısında yayınlanan yazımda dile getirerek, şirket arsalarının hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere verilmesi halinde, bu işlemin nakit karşılığı bir arsa satışı olduğunu ve satış işleminden doğan kazancın kurumlar vergisinden, satış işleminin ise KDV’den istisna olduğunu belirtmiştim. Daha sonra, bu konuyu Dünya Gazetesi’nde 7 Aralık 2021 tarihinde “Vergi Kurdu” adlı köşemde yayınlanan “Hasılat paylaşımında KV ve KDV istisnasına yargı onayı” başlıklı yazımda yeniden gündeme getirmiş ve çok sayıda geri dönüş almıştım.

Hasılat paylaşımı modeli nedir?

Hasılat paylaşımı, son yıllarda kat karşılığı inşaat modeline alternatif olarak ortaya çıkan ve giderek yaygınlaşan bir bina inşaat yapım modeli. Başlangıçta sadece TOKİ ve Emlak Konut tarafından kullanılmakta iken, son dönemlerde özel inşaat işlerinde de sıkça kullanılmaya başlandı. Hasılat paylaşımı esası, kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanıyor. Hasılat paylaşımı sözleşmesi ile, arsa sahibi arsasını müteahhide satacağını, müteahhit ise inşa ettiği binadaki bağımsız bölümlerin satış bedelinin belli bir yüzdesini arsa sahibine arsa satış bedeli olarak ödeyeceğini karşılıklı olarak taahhüt ediyorlar. Hasılat paylaşımı modelinin aslında para karşılığı arsa satışından bir farkı bulunmuyor. Yapılan sözleşme, bir nevi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi. İşin başında arsanın satış bedeli henüz belli değil ve inşa edilecek bağımsız bölümlerin satışı gerçekleştikçe ortaya çıkıyor. Müteahhit inşaatın yapımından, inşaatın projelendirilmesi, izin ve ruhsatların alınması, tanıtım, pazarlama, müşteri bulma, müşteriye satış vb. projeyle ilgili tüm iş ve işlemleri üstleniyor. Hasılat paylaşımı esasına göre inşa edilen konut ve işyerlerinin satışında fatura müteahhit tarafından düzenleniyor, tapu devirleri arsa sahibi şirket tarafından yapılıyor. Hasılat paylaşımı modelinde, inşa edilen konut ve/veya işyerlerinin satışından elde edilen hasılatın arsa sahibine kalan kısmı, arsa satış bedeli olarak değerlendiriliyor.

Konu ile ilgili yasal mevzuat nasıl?

Hasılat paylaşımının vergilendirilmesiyle ilgili gerek Kurumlar Vergisi ve gerekse KDV Kanunlarında özel bir düzenleme bulunmuyor. Sadece Maliye’nin yayınladığı 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nde, “hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. adlarla yapılan işlerin, “arsa karşılığı inşaat işi” kapsamında değerlendirileceği açıklanmış bulunuyor.

Ancak, şirket aktifine kayıtlı arsaların satışında uygulanacak vergi istisnalarına ilişkin olmak üzere birisi Kurumlar Vergisi Kanunu ve diğeri de KDV Kanunu’nda olmak üzere aşağıdaki iki düzenleme bulunuyor.

Birincisi: Şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazancın yüzde 50’si kurumlar vergisinden istisna bulunuyor. Ancak, taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamına girmiyor (KVK. Mad.5/1-e). Ayrıca, istisna uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek, satan şirketin mali yapısında bir iyileşmenin olması gerekiyor. Bu nedenle, taşınmazların para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmiyor. Kat karşılığı arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de, bu istisna uygulanmıyor (1 Sıra No.lu KVK Genel Tebliği).

İkincisi: Şirketlerin aktifinde en az iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri KDV’den de istisna bulunuyor. Yine, kurumlar vergisinde olduğu gibi, taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan şirketlerin bu amaçla iktisap ettikleri taşınmazların satışında KDV istisnası uygulanmıyor (KDVK. Mad.17/4-r). Ancak, kurumlar vergisinden farklı olarak, arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi işlemi KDV açısından trampa kapsamında teslim sayıldığından, şirketlerin faaliyetlerinin taşınmaz ticareti kapsamına girmemesi kaydıyla kat karşılığı arsa teslimleri KDV’den istisna bulunuyor. KDV istisnası, kurumlar vergisi istisnası ile birbirine paralel veya birbirine bağlı olarak uygulanmıyor.

Maliye, hasılat paylaşımında KV ve KDV istisnalarının uygulanamayacağı görüşünde!

Maliye, “şirket aktifine kayıtlı arsaların hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere tesliminin taşınmaz ticareti olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satıştan doğan kazancın kurumlar vergisinden ve satış işleminin de KDV’den istisna tutulmasının mümkün bulunmadığı” görüşünde (GİB. Büyük Mükellefler VDB’nin, 18.04.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.99.16.02-KVK-5/1-e-102 sayılı Özelgesi).

Bu görüş uzun yıllardan bu yana aynı, hiç değişikliğe uğramadı, uygulamada hala bu doğrultuda yürütülüyor!  

Danıştay’ın ilk kararı: Hasılat paylaşımında KV istisnası uygulanabilir!

Danıştay’ın konu ile ilgili olarak verdiği ilk karar, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, kurumlar vergisi istisnasının uygulanabileceği doğrultusunda (Danıştay 4. Dairesi’nin 29.12.2020 tarihli ve E.2016/18590, K.2020/6633 sayılı Kararı).

Danıştay’ın son kararları: Hasılat paylaşımında KV istisnasından yararlanılabilir! 

Danıştay’ın son verdiği kararlar da, ilk kararı ile aynı doğrultuda. Yani, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, bu işlemin taşınmaz ticareti olarak değerlendirilemeyeceği ve kurumlar vergisi istisnasından faydalanılabileceği şeklinde. Son tarihli kararların özeti ise şu şekilde:

“En az iki tam yıl şirket aktifinde yer alan taşınmazın hasılat paylaşımı usulüyle müteahhide verilmesi, hasılat payı karşılığı arsa satışı olup, bu satışta trampa bulunmadığı gibi, arsa sahibinin arsa karşılığında bağımsız bölüm alması da söz konusu değildir. Burada arsa sahibi şirket sadece satmış olduğu arsanın parasını tahsil etmektedir. Bu nedenle, iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti olmayan şirketin hasılat paylaşımı modeliyle yaptığı bu arsa satışının Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesinde yer alan istisnadan faydalandırılması gerekir.” (Danıştay 4. Dairesi’nin 24.02.2022 tarihli ve ve E.2019/7218, K.2022/1109, aynı tarihli ve E.2018/3530, K.2022/1107 sayılı Kararları).

Danıştay kararları KDV istisnası için de aynen geçerli!

Yukarıda yer alan Danıştay kararları her ne kadar kurumlar vergisi istisnasına yönelik olarak verilmiş ise de, KDV Kanununun 17/4-r maddesinde yer alan aynı nitelikli KDV istisnası içinde aynen geçerli bulunuyor. Dolayısıyla, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere vermeleri halinde KDV istisnasından yararlanmaları mümkün bulunuyor.

Peki, şimdi ne olacak?

Bu konuda Maliye ve Danıştay maalesef farklı görüşte! Maliye, mevcut görüşünde hala ısrarlı ve uygulamayı da bu görüşü doğrultusunda devam ettiriyor. Danıştay ise, esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi işleminin arsa satışı olduğu ve taşınmaz ticareti kapsamında değerlendirilemeyeceği, kurumlar vergisi ve KDV istisnasından faydalanmaları gerektiği görüşünde. Danıştay’ın bu konudaki kararları da artık yerleşik hale gelmeye başladı.

Bize göre, Maliye’nin mevcut görüşünü en kısa sürede Danıştay’ın yerleşik hale gelen kararları doğrultusunda değiştirmesi ve uygulamasını “esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi işleminin nakit karşılığı bir arsa satışı olduğu ve satış işleminden doğan kazancın kurumlar vergisinden, satış işleminin ise KDV’den istisna olduğu” şeklinde yönlendirmesi gerekiyor.

Şirketler bu durumda ne yapmalı? Maliye’den özelge mi istemeli?

Bu konuda en doğru yol, Maliye’ye başvurulup özelge alınması. Ancak, şu anda böyle bir özelge talep edilse, cevap yüzde yüz olumsuz olacak gibi görünüyor!

Ancak, bu durum, arsalarını bu şekilde hasılat paylaşımı esasıyla müteahhitlere verecek olan şirketleri de ister istemez bir karar vermeye zorluyor!

Bize göre, aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan arsalarını hasılat paylaşımı modeliyle müteahhitlere veren şirketler kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından faydalanmak istiyorlarsa hiç riske girmelerine gerek yok, ihtirazı kayıtla beyannamelerini verip, dava açmaları yeterli! Emsal Danıştay kararları var. Ancak, dava süreci biraz uzun, bunu da gözönüne almalarında fayda var.

En kısa yol, Maliye’nin bu konuda yerleşik hale gelen Danıştay kararlarına uyması ve mevcut görüşünü değiştirmesi! Bu da çok zor olmasa gerek.

Ne dersiniz?

Abdullah TOLU Vergi Kurdu This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

https://www.dunya.com/kose-yazisi/danistay-hasilat-paylasimina-son-noktayi-koydu/669927