Önceki gün sayın Cumhurbaşkanı kabine toplantısı sonrası düşük faizle konut edinme projesini açıkladı. Cumhurbaşkanı açıklamasında ilk defa tek konut sahibi olacak vatandaşlara 2 milyon liraya kadar birinci el konut için yüzde 0.99'luk kredi sağlanacağı, inşaat projelerinin tamamlanması için kaynak ayrılacağı, TOKİ projelerine hız verileceği gibi ifadelere yer verdi.

Açıklama ile birlikte konut satış fiyatları bir anda fahiş bir şekilde arttı. Hatta bazı haber sitelerine göre bazı bölgelerde yüzde yüzün üstünde artış oluşmuş.

Ortaya çıkan bu fiyat artışının olumsuz yönleri herkesçe konuşup şikayet edilen bir konu haline geldi.

Ancak fiyatları yükselmesine rağmen satılan konutların gerçek satış bedelleri resmi kayıtlara intikal etmemektedir. Şöyle ki, gayrimenkulleri alıp satarken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düşük bir bedel alım-satım tutarı olarak gösterilmektedir. Genellikle düşük bedel banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise elden verilmektedir.

Gerçek bedelin altında gösterilen satış tutarı üzerinden hesaplanan vergi ve harçlardan dolayı kamu hazinesinin ciddi bir kaybı da ortaya çıkmaktadır.

İlk kayıp; tapu harcı

Yerleşik uygulamada düşük bedelden gösterilen tutar genellikle halk arasında “rayiç bedel” ama kanuni (doğru) adı vergi değeri olan tutardır yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar ise yani vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen tutardır.

Konut satışında satış bedeli üzerinden hem alıcı hem de satıcı yüzde 2, toplamda iki taraf yüzde 4 tapu harcı ödemek zorundadır. Ancak uygulamada genellikle tapu harçları vergi değeri üzerinden ödenmekte, gerçek bedel üzerinden pek ödenmemektedir.

2021 yılı bütçe sonuçlarına bakıldığında tahsil edilen toplam tapu harcı tutarı 24 milyar 728 milyon TL’dir. 2022 yılının ilk üç ayında ise bu tutar 7 milyar 365 milyon TL’dir. 2022 yılı bütçe kanununda 2022 yılı için tahsil edilmesi hedeflenen toplam tapu harcı tutarı ise 24 milyar 935 milyon TL’dir.

Buna göre fiyatların yüzde yüz ve/veya daha fazla arttığı gerçeğinden yola çıkarsak tahsil edilmesi hedeflenen tapu harcı tutarının da yaklaşık aynı oranda artması gerekmektedir. 

İkinci kayıp; gelir vergisi

Sahip olunan konut, işyeri, arazi gibi gayrimenkuller satıldığında, satış tutarı ile alış tutarı arasında oluşan fark değer artış kazancı olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabi tutulur. Diğer bir ifadeyle Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca gelir vergisine ivazlı yani bir şey karşılığında edinilen gayrimenkuller 5 yıl içinde satılır ya da birine bir şey karşılığında verilirse (elden çıkarılırsa), elden çıkarma ile iktisap (alınan) tutarı arasındaki farktan istisna düşüldükten sonra kalan bedel gelir vergisine tabi tutulur. Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca konutların satılması sonucu ortaya çıkan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir.

Yani sahip olunan konut tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılırsa (satılırsa) satış ile alış arasındaki farktan gelir vergisi alınır.

Buna göre geçmişe yönelik beş yıl içinde alınmış bir konut yüksek fiyattan satılıp ancak gerçek satış bedeli değil de Emlak Vergisi Kanunu m.29’daki değer yani vergi değeri, satış bedeli gösterilirse gerçek satış bedeli ile gösterilen satış bedeli arasındaki fark resmi kayıtlara yansımayacağından bu tutar üzerinden hem tapu harcı alınmayacak hem de satıcı gelir vergisi ödemeyecektir.

Böylece hazine, hem tapu harcından hem de gelir vergisinden bir anda mahrum kalacaktır.

Üçüncü kayıp; emlak vergisi

Sahip olunan konutların EVK m.29’daki vergi değerleri yani belediyedeki kayıtlı değeri üzerinden her yıl emlak vergisi ödenmektedir. Ülkemizde belediyede kayıtlı bedel yani vergi değeri çoğu zaman gerçek değerinin çok altındadır.

Şayet gerçek satış bedelinden değil de vergi değeri üzerinden satış gerçekleştirilirse o konutun bulunduğu yer ilçe belediyesi emlak vergisini düşük tutar üzerinden tahsil edecek ve böylece her yıl ödenen daha doğrusu eksik ödenen emlak vergisinden dolayı bir vergi kaybı daha ortaya çıkacaktır.

Görüldüğü üzere konut fiyatlarının artmasından dolayı ortaya çıkan ekonomik sıkıntı bir yana; fiyat artışından dolayı elde edilen haksız menfaat bir yana; hazinenin gerçek bedelin gösterilmemesinden dolayı vergi kaybı ise başka bir yandadır.

Benden uyarması…

Murat Batı

https://t24.com.tr/yazarlar/murat-bati/konut-fiyat-artislari-vergi-hasilatina-nasil-yansi-ma-yacak,35243