Yıl boyu elde edilen kira gelirlerinin ertesi yıl mart ayında beyanı zorunlu. 2 milyondan daha fazla vatandaş kira geliri üzerinden vergi ödüyor, beyanname veriyor. Tabi ki; belirli tutarın altında elde edilen konut/işyeri kira gelirleri için beyanname verilmesi gerekmiyor. Beyanname vermesi gereken herkesin vergi ödemesi de gerekmiyor. Beyannameye yazılan kira gelirleri üzerinden düşülebilecek; istisnalar, giderler ve indirimler var. Beyanname verecek kişileri belirleyen kriterler de, beyanname hazırlanırken dikkate alınacak bir çok değer de her yıl güncelleniyor. Güncellenen tutarlar üzerinden kira gelirlerinin merak edilen tüm yönlerini bugünden itibaren beş gün boyunca ele alıyoruz… Bugün; mart ayının ve beyanname verme döneminin ilk gününde, beyanname yükümlülüğü için en az ne kadar kira geliri gerektiğini, istisna tutarını, (belgesiz) götürü gider ve (belgeli) gerçek gider ayrımını, örnek vergi hesaplamalarıyla ele alıyoruz. Yarın ve sonraki üç günde; gerçek giderlerin gelirden nasıl düşülebileceğini, işyeri kira gelirlerinin beyan kriterlerini, istisnadan kimlerin yararlanabileceğini, beyannamelerin Maliye’ye nasıl iletileceği konularını ayrıntılarıyla açıklıyoruz.
EN AZ KİRA TUTARI
Geçen yıl (2021’de) elde ettiği konut kira geliri 7 bin lirayı aşmayanlar beyanname vermeyecek. Beyanname vermeyen mülk sahipleri kira gelirleri için vergi de ödemeyecek. 7 bin liranın üzerinde konut kira geliri olanlar, mart ayı içinde beyanname verecek. Hissedarlar için de aynı tutar geçerli. Kişi başı elde edilen konut kira geliri 7 bin lirayı geçmiyorsa beyanname verilmeyecek. Konut kira geliri; hissedar başına 7 bin lirayı geçtiği andan itibaren, her bir hissedar ayrı ayrı 7 bin liralık istisnayı vergi hesabında gelirinden düşebiliyor. Bir kişi, birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, kira gelirleri toplamına bir defa (7 bin lira) istisna uygulanabilecek.
VERGİYİ AZALTAN GİDERLER
Ne kadar vergi ödeneceği hesaplanırken kira gelirinden istisna tutarı (7 bin TL) ve giderler düşülebiliyor. (Ayrıca; bağışlar, eğitim, sağlık, sigorta masrafları da gelirden indirilebiliyor.) Kalan tutar (matrah) üzerinden vergi hesabı (Yüzde 15’ten, yüzde 40’a varan oranlarda) yapılıyor. İki farklı gider yöntemi var; belgesiz götürü gider ve belgeli gerçek gider. Götürü giderin avantajı herhangi bir belgeye ihtiyaç duyulmaksızın direkt yüzde 15 oranında hesaplanan tutar, kira gelirinden düşülebiliyor. Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl bu yöntemden vazgeçemiyorlar. Gerçek gider yönteminde ise (yüzde 15’lik sınıra tabi olmaksızın) belgeli giderler kira gelirinden düşülebilir. Gerçek gider yönteminde; söz konusu belgelerin beş yıl boyunca saklanması gerekiyor. Olası vergi incelemesinde; yetkililere bu belgelerin gösterilmesi gerekiyor. (Gerçek gider yönteminin ayrıntılarını yarınki yazımızda ele alıyoruz.)
* Ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, MSİ, GMSİ ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı yıllık 190 bin lirayı aşanlar 7 bin liralık istisnadan yararlanamıyor.
* 2021 kiralarının; her ay değişmeden aynı bedel üzerinden yıl boyunca tahsil edildiği varsayılmıştır.
* Mülk sahipleri, GV Yasası’nın 89. maddesinde yazılı olan ve ödenecek vergiyi azaltabilecek olan indirimleri de (özel sigorta prim ve katkı payları, bağış ve yardımlar, eğitim ve sağlık harcamaları) gösterilen sınırlar çerçevesinde vergi hesabına dâhil edebilir.
ÖRNEK HESAPLAMA
GÖTÜRÜ gider yönteminde, mülk sahiplerinin 2021’de elde ettiği kira gelirleri için ne kadar vergi ödeyeceği aşağıdaki tablodan görülebilir. Aylık 2 bin 500 lira konut kira örneği için; (yıllık 30 bin lira) mülk sahibinin, 2 bin 933 lira gelir vergisi ödemesi gerekecek. Önce istisna (7 bin lira) sonra yüzde 15 götürü gider (3 bin 450 lira) düşülüp, 19 bin 550 lira matrah üzerinden, yüzde 15 oranı üzerinden vergi hesaplanır.
VERGİ ORANLARI
BEYANNAMEYE önce kira geliri tutarı yazılıp; ardından istisna, gider ve indirimler bu gelirden düşüldükten sonra kalan tutara vergi oranı uygulanır. 24 bin liraya kadar yüzde 15 oranı uygulanırken, gelir arttıkça yüzde 20, 27, 35 ve en son yüzde 40 oranı uygulanarak vergi hesaplanır.
PEŞİN ÖDENİRSE NE OLACAK?
PEŞİN tahsil edilen kiralar, hangi döneme aitse o yıla ait beyanname verilirken (sonradan) beyan edilir. Geçen yılki kira tahsilatları sırasında mülk sahibi eğer 2022’ye ait kira bedeline ait de tahsilat yapmışsa, yalnızca 2021’e isabet eden kira bedeli bu yıl mart ayında beyan edilip vergisi ödenecek. Geçen yıla ait tahsil edilememiş bir kira bedeli varsa bu yıl beyan edilmeyecek. Eğer 2021’de önceki yıllara ait (2020 ve daha önceki yıllar) kira bedeli gecikmeli olarak kiracıdan tahsil edilmişse, mart sonuna kadar verilecek beyannameye 2021 öncesine ait tahsil edilen bu kira bedellerinin de dahil edilmesi gerekecek. Ahmet Karabıyık
