Emlak vergisi, gelir ve kurumlar vergisi gibi beyan esaslı bir vergi değil. Üzerinden emlak vergisi alınacak gayrimenkulün “vergi değeri” mükellefin beyanına bırakılmıyor. Takdir komisyonları tarafından 4 yılda bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri hesaba katılarak ortaya çıkıyor. Takdir edilen bu değer, sonraki 4 yılı etkiliyor (Vergi Usul Kanunu mükerrer madde 49).
İçinde olduğumuz 2021 yılı da bu açıdan çok önemli bir yıl. Çünkü 2022, 2023, 2024 ve 2025 yıllarında uygulanacak emlak vergisi değerinin hesabında esas alınacak arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir edildi. Takdir edilen değerler, olması gerekenden çok fazla yani fahiş olsa bile dava açılıp iptal edilmezse 4 yıl boyunca (yıl geçişlerinde artış oranı da uygulanarak) geçerli olacak. En az 6 vergi de bu yüksek vergi değeri nedeniyle yüksek ödenecek.
Bu vergilerden ilki, doğal olarak emlak vergisi. Ayrıca değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira geliri üzerinden ve gayrimenkul satışında alınan gelir vergisi, konut satışında uygulanan katma değer vergisi ve tapu harçları gibi birçok başka mali yükümlülük de aşağıda anlatılacağı üzere emlak vergisi değeriyle ilgili.
I. Değerli Konut Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi
Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesine göre; Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, aynı Kanun’un 29. maddesine göre belirlenen bina vergi değeri 5.227.000 TL’nin (2021 yılı için) üzerinde olan değerli konut vergisine tabi tutuluyor (mesken nitelikli tek taşınmaz vergiden muaftır). Yani vergi değeri, değerli konut vergisi bakımından öncelikle verginin mükellefi olunması bakımından bir kriter. Örneğin; aslında 5.000.000 TL olan taşınmazın bina vergi değeri, takdir komisyonu kararındaki yanlış ve yüksek takdir nedeniyle olması gerekenden fazla olarak 7.000.000 TL belirlendiğinde, esasında ödenmemesi gereken binde 3 oranından vergiyle karşı karşıya kalınabilir.
Üstelik sadece mükellefiyetin belirlenmesinde değil vergi oranlarında da vergi değeri önemli. Çünkü binde 3’ten başlayan değerli konut vergisi oranı, binanın vergi değerine göre binde 10’a kadar çıkabiliyor.
II. Veraset ve İntikal Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi
Veraseten veya ivazsız olarak intikal eden gayrimenkuller, ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın, emlak vergisine esas olan değerle değerleniyor (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu md.10/2-b). Bu kapsamda, veraset ve intikal vergisinin beyanı gayrimenkullerin emlak vergisine esas değeri üzerinden yapılacağından, matrahı belirleyen bu değere, ilgili oranın uygulanmasıyla ödenecek vergi ortaya çıkıyor.
Bir başka deyişle, bu yıl takdir edilen değerler, 3 yıl sonraki mirasın ya da bağışın vergisini etkileyebiliyor.
III. Gelir Vergisi Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi
Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine göre; kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli ise yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş olması halinde bu kira, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir.
Bu halde, kira geliri beyan edecek mükelleflerin, en az kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında yıllık kira geliri beyanında bulunmaları gerekiyor.
Ayrıca gayrimenkul alım satımından dolayı, özellikle “değer artış kazancı” nedeniyle ortaya çıkacak gelir vergisi bakımından da vergi değeri önemli. Çünkü burada “emlak vergisi değerinden az olmamak kaydıyla” gerçek satış bedeli esas alınıyor.
IV. KDV Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi
Konut tesliminde uygulanacak KDV bakımından, arsanın Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri, matrahın ve oranın belirlenmesinde esas alınıyor. Dolayısıyla karşılaşılacak vergi yükü bakımından vergi değeri çok önemli bir etken.
V. Harçlar Bakımından Emlak Vergisi Değerinin Önemi
Gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında alınacak nispi tapu harçları emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor (Harçlar Kanunu md. 63/2). Örneğin konut alım satımında, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (2021 yılı için geçerli olan) harç alınıyor. Bu nedenle emlak vergisine esas değerin tespiti tapu harçları bakımından da son derece önem arz ediyor.
VI. Emlak Vergisi Takdirine Karşı Kim, Hangi Sürede, Nerede Dava Açabilir?
Emlak vergisi değeri birçok vergi ve harç bakımından bu kadar önemliyken, bu değerin belirlenmesinde esas oluşturan, takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerine 2012 yılına kadar mükelleflerce dava açılamıyordu. Ancak ilgili hükmü Anayasa Mahkemesi iptal etti[1]. Böylece ilgili belediyelerden ve muhtarlıklardan öğrenilebilecek söz konusu takdirlere karşı mükellefler yani gayrimenkul malik ve hak sahipleri de dava açabiliyor.
Davanın vergi mahkemesinde ve genel dava açma süresi olan 30 gün içinde açılması gerekiyor. Bu süre, takdir işlemlerinin tamamlanarak takdir komisyonu kararların ilgililere tebliği edildiği 30 Haziran 2021’den sonra işlemeye başladı. Bu itibarla, dava açmak için son gün normalde 30 Temmuz 2021. Ancak bu tarih, 20 Temmuz ile 31 Ağustos arasında uygulanan adli tatile yani idari yargıdaki adıyla çalışmaya ara vermeye denk geldiği için davanın, adli tatilin bitiminden itibaren 7 gün içinde de açılması mümkün. Bununla birlikte, burada idari yargıda adli tatile girmeyen bazı mahkemelerin olabildiğini ve bu mahkemeler açısından sıkıntı yaşanabileceğini dikkate almakta yarar var[2].
Peki, 30 günlük süre geçtikten sonra, örneğin sonraki 3 yıl sonra veraset ve intikal vergisi ya da değerli konut vergisine ilişkin dava açmak mümkün olabilir mi?
Burada menfaat ihlaliyle karşı karşıya kaldığı durumla ilgili kendisine tebligat yapılmamış mükelleflerin ya da takdir komisyonu kararından sonra mükellefiyeti doğacak kişilerin, daha sonra ilgili vergi veya harçla karşılaştıklarında da dava açma haklarının olduğu kabul edilmeli. Hatta dava açma hakkının, ilgili takdir komisyonu kararına ilişkin sürenin geçmesinden sonra da belli şartlarda kullanılabileceğini belirleyen yasal düzenleme yapılmalı. Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile korunan haklar bakımından da doğru olan yaklaşım bu olacaktır.
[1] Anayasa Mahkemesinin 31.05.2012 tarihli ve E:2011/38, K:2012/89 sayılı Kararı (13.10.2012 tarihli ve 28440 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır).
[2] Y. Burak ASLANPINAR, “Dikkat! Hak Kaybına Uğramayın: İdare ve Vergi Mahkemelerinin Yarısı Adli Tatil Yapmıyor”, Hukuk Haber, 03.08.2021 (https://www.aslanpinar.com/yayinlarimiz/makaleler-ve-kose-yazilari/idare-ve-vergi-mahkemelerinin-yarisi-adli-tatil-yapmiyor).
Dr. Y. Burak ASLANPINAR
Avukat / Arabulucu / Ph.D. (Maliye-Vergi Hukuku)
