Kentsel dönüşümde inşaatını kat karşılığı vermeyip kendi yaptıran hak sahipleri aleyhine KDV oranından kaynaklı olumsuz bir uygulama vardı. Bu olumsuzluk hak sahiplerince uzunca bir süredir dile getiriliyor, buna çözüm isteniyordu.

Nihayet, 30 Ocak 2021 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, KDV kaynaklı bu olumsuz durum düzeltildi. 

Yaşanan olumsuz durum neydi!

Riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde, arsa karşılığında riskli bina kat maliklerine verilen net alanı 150 m2’nin altındaki konut teslimlerinde yüzde 1, net alanı 150 m2’nin üzerindeki konut teslimlerinde ise yüzde 18 KDV uygulanıyor. Buna karşılık, riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmeyip malikler tarafından finanse edilerek bir müteahhide yaptırılması halinde ise, müteahhitler tarafından maliklere konut teslimi değil, bina inşaat hizmeti verildiğinden, bu hizmetler için yüzde 18 KDV hesaplanması gerekiyordu. Yani, mevcut KDV düzenlemesi, riskli binaların kat karşılığı müteahhide yaptırılarak yenilenmesini avantajlı kılıyordu. 

Cumhurbaşkanı kararı ile yapılan düzenleme

3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, KDV oranlarının tespit edildiği Kararnameye, “6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katma kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri” şeklinde bir ibare eklendi (2007/13033 sayılı Kararnameye ekli (I) sayılı Listenin 13. sırası). 

Yapılan düzenleme ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında dönüşüm projesi yapılan riskli yapıların mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında bizzat riskli yapı sahipleri tarafından yaptırılacak konutlara yönelik olarak verilecek inşaat taahhüt hizmetlerinde KDV oranı 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren yüzde 18’den yüzde 1’e düşürüldü. 

Karma inşaatta yüzde 1 KDV nasıl uygulanacak?

Uygulamada konut ve işyerlerinden oluşan inşaatlara karma inşaat deniliyor. Karma inşaatlarda, sadece bu kapsamda inşa edilen konutlara yönelik inşaat taahhüt işlerine yüzde 1 KDV uygulanacak, inşaat taahhüt işlerinin işyerlerine isabet eden kısmı için ise yüzde 18  KDV hesaplanacak. 
Konutlar için metrekare sınırlaması var mı?
Yüzde 1 KDV uygulamasında, inşa edilecek konutlar için herhangi bir metrekare sınırlaması bulunmuyor. İnşa edilecek konutlar mevcut konutun 1,5 katını aşmaması şartıyla ister 150 ister 200, 250 veya 500 m2 olsun, riskli yapı maliklerine bu konutlar nedeniyle verilecek inşaat taahhüt işlerinde KDV, yüzde 1 olacak.

Yüzde 1 KDV düzenlemesi malzeme alımları için geçerli mi?

Yüzde 1 KDV uygulaması, sadece riskli binalarını bizzat kendi imkanları ile yenileyecek kat maliklerine verilen inşaat taahhüt işleri için geçerli. Hak sahiplerinin bu inşaatla ilgili olarak yapacakları mal, malzeme ve inşaat taahhüt hizmeti dışındaki hizmet alımları yüzde 18 KDV’ye tabi olacak. 

Müteahhitlerin alt taşeronlarından yapacakları hizmet alımları kapsama giriyor mu?

Yüzde 1 KDV düzenlemesi, hak sahiplerine inşaat taahhüt işlerini yapan müteahhitlerin alt taşeronlardan yapacakları inşaat taahhüt işi alımları için geçerli değil, bu alımlar yüzde 18 KDV’ye tabi. 

Müteahhitlerin yapacakları bu işle ilgili mal ve hizmet alımları kapsama giriyor mu?

Müteahhitlerin söz konusu işle ilgili mal ve hizmet alımları yüzde 1 KDV düzenlemesi kapsamına girmiyor. Yani, bu alımlar yüzde 18 KDV’ye tabi. 

Mevcut inşaat alanının 1,5 katının üzerinde yapılan inşaatlarda durum ne olacak? 

Hemen belirtmek gerekir ki; yeni inşaat alanı mevcut inşaat alanının 1,5 katı aşıldı diye topluca yüzde 18 KDV uygulanması söz konusu değil. 
Yüzde 1 KDV düzenlemesi, sadece hak sahiplerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar yeni inşaat alanında yapılacak konutlarla ilgili inşaat taahhüt işleri için geçerli. Mevcut inşaat alanının 1,5 katının üzerinde yapılacak yeni inşaat alanlarındaki konutlara yönelik inşaat taahhüt işlerinde; 1,5 kata kadar olan bölümde yapılacak konutlara yönelik olanlar için yüzde 1, aşan kısımda yapılacak konutlara ilişkin olanlarda ise yüzde 18 KDV uygulanması gerekiyor. 

Düzenleme kapsamında iş yapan müteahhitler kdv iadesi alabilecek mi?

Riskli bina inşaatlarını kendi yaptıran riskli yapı kat maliklerine söz konusu düzenleme kapsamında inşaat taahhüt işi yapan müteahhitler, bu işleriyle ilgili olarak yaptıkları malzeme ve taşeron hizmet alımları nedeniyle yüklenip indirim konusu yapamadıkları KDV’leri, indirimli orana tabi işlemler kapsamında yılı içinde mahsuben, yılı geçtikten sonra ise nakden ve/veya mahsuben iade olarak talep edebilecekler (KDVK Mad. 29/2).

Riskli alan ve rezerv alanlarda yapılan inşaatlar bu kapsama giriyor mu?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına;

- Riskli alan,
- Rezerv alan,
- Riskli yapı

giriyor. 

Ancak,  3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan yüzde 1 KDV düzenlemesi kapsamına sadece “Riskli Yapı”lar giriyor. Dolayısıyla, riskli alan ve rezerv alanlarda yapılan konut inşaatları yüzde 1 KDV düzenlemesi kapsamına girmiyor. Dolayısıyla, riskli alan ve rezerv alanlarda konut inşa eden TOKİ’ye yapılan inşaat taahhüt işlerinde yüzde 18 KDV hesaplanması gerekiyor. 

Düzenlemeden önce başlanılan işlere yüzde 1 KDV uygulanacak mı?

Evet, uygulanacak. 

Yüzde 1 KDV düzenlemesi, 30 Ocak 2021 tarihinde yürürlüğe girdi. Dolayısıyla, 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren müteahhitler tarafından düzenleme kapsamındaki hak sahiplerine yapılacak inşaat taahhüt işlerinde yüzde 1 KDV hesaplanması gerekiyor. 

Peki, 30 Ocak 2021 tarihinden önce yapılan ancak faturası bu tarihten sonra (bu tarih dahil) düzenlenen inşaat taahhüt işlerine hangi oranda KDV uygulanacak? Bize göre, burada vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihe bakılması lazım. Sözleşmede, hakediş düzenlenmesine ve hak sahiplerinin onayına ilişkin bir hüküm varsa, onay tarihi dikkate alınarak KDV oranı tespit edilecek. Böyle bir durum söz konusu değilse, fatura tarihine bakılarak KDV oranı tespit edilecek, fatura 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren düzenlenmişse yüzde 1 KDV hesaplanması gerekecek. 

Sözleşmesi 30 Ocak’tan önce düzenlenen ancak henüz başlanılmayan işlerde ne olacak?

Hak sahiplerinin müteahhitler ile irtibata geçerek durumu iletmeleri ve KDV oranındaki bu değişiklik için sözleşmede ve anlaşılan fiyatın KDV’sinde revize istemeleri gerekiyor. KDV oranındaki 17 puanlık indirim hiç de az değil!

Müteahhidin KDV iadesi ile hak sahiplerinin bir ilgisi var mı?

Hemen cevap verelim, kesinlikle yok!

Devlet söz konusu düzenleme ile müteahhitlere, bir taraftan düzenleme kapsamında hak sahiplerine verdikleri inşaat taahhüt işleri için yüzde 1 KDV hesaplama zorunluluğu getiriyor, diğer taraftan da bu işler nedeniyle yüklenip indiremedikleri KDV’yi kendilerine iade edeceğini belirtiyor. Bu şekilde, hak sahiplerini yüzde 17 KDV ödemekten kurtarıyor, ciddi bir katkı sağlıyor. Yani, KDV iadesinin hak sahipleri ile bir ilgisi olmadığı gibi, hak sahiplerinin bu KDV iadesi ile ilgili bir tasarrufları da bulunmuyor. ABDULLAH TOLU

https://www.dunya.com/kose-yazisi/kentsel-donusum-kdv-duzenlemesinde-kafalar-karisik/610022