Ülkemizde inşaat sektörü uzun yıllardır ekonominin lokomotifi olma özelliğini göstermiş olup, halende bu özellik devam etmektedir. İnşaatın lokomotif sektör olarak seçilmesi, sektörün içinde var olan çeşitli enstrümanın gelişmesine ve vergisel açıdan da desteklenmesine neden olmuştur.
Bunlardan bir tanesi de Gayrimenkul Yatırım Fonu’dur.
Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek aracıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlığıdır.
Gayrimenkul yatırım fonlarının yasal çerçevesi Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında çıkarılan gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin tebliğ ile çizilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Fonu portföyünde yer alabilecek varlık ve işlemler aşağıdaki gibidir.
- Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
- Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkındaki karar gereği alım satımı yapılabilen, yabancı sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim payları,
- Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
- Yatırım fonu katılma payları,
- Repo ve ters repo işlemleri,
- Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
- Varantlar ve Sertifikalar,
- Takasbank para piyasası işlemleri,
- Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
- Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikram iştirak senetleri
- Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.
Yukarıda sayılan varlık ve işlemlerinden fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunluluğu bulunmaktadır.
Fon portföy değerinin en az 1 yıl içinde 10.000.000 TL büyüklüğe ulaşması gerekmektedir.
Gayrimenkul yatırım fonlarının tüzel kişiliklerinin bulunmamasına rağmen, kurumlar vergisi mükellefi olarak kabul edilmişlerdir. Ancak Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesi hükmüne göre kurumlar vergisinden istisna tutulmuşlardır.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15’inci maddesinde, birinci fıkrada sayılan kişi, kurum ve kuruluşlarca, tam mükellefiyete tabi kurumlara yapılacak bazı ödemeler üzerinden istihkak sahiplerinin kurumlar vergisine mahsuben %15 (Bakanlar Kurulu’nca başka bir oran belirlenmediği sürece) oranında vergi kesintisi yapılması öngörülmüştür. Kesintinin oranı kanun hükmü ile % 15 olarak belirlenmişken, söz konusu bu oran BBK ile belirli bir süre öngörülmeksiniz “0” olarak belirlenmiştir.
Fonların mevcut portföyünün Sermaye Piyasası Kurulu’nun belirlediği yasal zorunluluk oranının dışında kalan kısmını mevduat, katılma hesabı, repo iştirak ve belirlenen diğer varlık haklardan oluşturması kurumlar vergisinden istisna uygulamasına engel teşkil etmemektedir.
Ayrıca Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre söz konusu fonların alım satımına aracılık ettikleri menkul kıymetler üzerinden yapılacak kesinti oranı da gayrimenkul yatırım fonları için “0” olarak belirlenmiştir. Ancak 23.12.2020 tarihinde yapılan bir değişiklik ile 23.12.2020-31.12.2021 tarihleri arasında gerçek kişiler tarafından satın alınacak gayrimenkul yatırım fonlarında herhangi bir tarihte elden çıkarılması sırasında edilecek gelire “0” (değişiklik öncesi dönem satın alınan fonlarda bu oran %10) stopaj uygulanacaktır.
Benzer bir istisnada Damga Vergisi’nde yer almaktadır. Gayrimenkul yatırım fonlarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeli ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmişlerdir.
Yukarıda açıklandığı üzere, portföyünün %80’ini gayrimenkul ve türevlerinden oluşturan fonlar, gayrimenkul yatırım fonu olarak anılmakta ve kurumlar vergisine tabi tutulmaktadır.
Ancak bu fonların kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmiştir,
Bu fonların alınıp satılması da gelir vergisine tabi değildir.
Bu fonların kâr dağımı aşamasında yapılması gereken stopaj kesintisi ( %15 ) yasal mevzuat gereği yapılmamaktadır. Ancak kar payını alan kişilerin menkul sermaye iradı sahibi olarak beyanname vermeleri gerekmektedir.
Bu fonlarda yer alan gayrimenkullerin aktifte 2 yıl kalmasından sonra satışı halinde gayrimenkul satış istisnasından faydalanarak elde ettikleri kârın %50’si için kurumlar vergisinden istisna olmaları ve katma değer vergisinden istisna olmalarında farklı görüşler olsa bile bize göre kanun hükmünden faydalanmalarında hiçbir engel bulunmamaktadır,
Dolayısıyla bu kadar vergisel desteği olan bir müesseseyi, daha yoğun olarak kullanmak ve önermek yerinde olacaktır diye düşünmekteyiz. Yılmaz Sezer
