Bu gün yeni bir mali yükümlülükten söz edeceğim. 3914 sayılı İmar Kanunu’na 7221 sayılı Kanun’la eklenen ek 8. madde ile ihdas edilen bu yükümlülük söz konusu maddede, “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı” şeklinde tanımlanmıştır.
Bu düzenleme 20 Şubat 2020’de yürürlüğe girdiğinden, bu tarihten önceki plan değişiklikleri, taşınmaz maliklerinin talebine dayanılarak yapılsa dahi, bu yükümlülüğün kapsamı dışındadır.
Bu yükümlülüğün uygulama esasları ise geçtiğimiz günlerde yayımlanan (15.9.2020 günlü Resmi Gazete) “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” ile belirlendi. Bu belirlemeye göre yükümlülüğün unsurları da aktaracağımız şekilde oluştu.
Yönetmeliğe göre 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki; riskli alanlardan, rezerv yapı alanlarından, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, mevcut emsale nazaran esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden ve ayrıca kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan, değer artış payı alınmayacak. Öte yandan imar planlarında serbest olarak belirlenmiş yeri çok değişikliklerinden ve yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanları azaltmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemeleri ile cephe hattı düzeltmeleri de değer artış payı kapsamının dışında olacak.
Kısaca bu düzenlemelere göre; maliklerin talebi üzerine ve ada bazında tüm taşınmaz maliklerinin muvafakati alınarak, ilgili mevzuat ve kentsel standartlara uygun olarak yapılacak imar planı değişikliklerinde, plan kapsamında kalan taşınmazların imar durumunda meydana gelen değer artışları üzerinden artık değer artış payı alınacak.
İmar değer artışının hesabında en az iki değerleme kuruluşundan rapor alınacak. Bu kuruluşlar, imar planı değişikliği öncesi ve sonrası durum değerlerini tespit edecek. Bu değerlemelerde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın (taşınmaz üzerindeki üçüncü şahıslara ait olan bina veya eklenti vs.) bedeli dikkate alınmayacaktır. Değer artış payının matrahı ilgili idare nezdinde oluşturulacak takdir komisyonunca, söz konusu iki değerleme raporunun aritmetik ortalamasından az olmamak üzere belirlenecektir. Komisyon gerekirse, yeni bir değerleme raporu da alabilecektir.
Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilecek ve ilgililere 5 günlük itiraz süresi tanınacaktır. İtirazlar komisyon tarafından 5 gün içinde sonuçlandırılacaktır. İtiraz edilmeyen değerler 5. günün sonunda, itiraz edilenler ise itiraz sonucunda verilecek kararla kesinleşecektir. Bu şekilde kesinleşen değerleri, hiç şüphesiz ilgililerin yargı nezdinde, dava konusu yapması mümkündür.
İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak tapu kütüğüne; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde şerh konulacaktır.
Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenecektir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmazın, satışına veya bağışına, takasına veya üzerinde ayni hak tesisine izin verilmeyecek yahut yapı ruhsatı düzenlenmeyecektir.
Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihine kadar her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanacaktır. Değer artış payı hasılatı, ilgili büyükşehir belediyesi, ilgili ilçe belediyesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile hazine arasında belirli oranlarda paylaşılacaktır.
Bu yükümlülüğün talep üzerine yapılacak imar planı değişikliklerinde uygulanıyor olması, buna karşılık idarece re’sen yapılacak imar planı değişikliklerinde uygulanmayacak olması, adalete ve eşitliğe aykırıdır. Siyasetle yakın olanlar, plan değişikliğini idarelere re’sen yaptırabilecek ve bu yükümlülükten kaçabileceklerdir. Bu yükümlülüğe ilişkin unsurların bir yönetmelikle tespiti de ileride “yasallık ilkesi” yönünden tartışma ve ihtilaflara yol açabilecek gibi görünmektedir.
Bu yükümlülük, imar uygulamalarından sağlanan adaletsizliklerin “mış gibi” giderilmesinden başka bir şey değildir ve bence talep koşulu ile uygulanması adaletsizlik içermektedir. Bu konuda adaletsizliği ve haksız kazancı ortadan kaldırmanın tek yolu, rantı kavrayan vergilemedir. Bumin Doğrusöz
https://www.dunya.com/kose-yazisi/yeni-yukumluluk-deger-artis-payi/482480
