Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde GVK’nun 70. maddesinde yapılan tanımlama gereği gayrimenkul sermaye iradının tarifi ve mahiyeti bu madde hükmünde ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Maddeye göre, gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı GVK’nun hükümlerine göre 1-25 Mart tarihleri arasında mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine beyanı yapılacaktır.
Kira gelirlerinin beyanı sırasında mutlak surette kira gelirinin “elde edilmiş” olması zorunludur. Başka bir ifade ile, tahsil edilmeyen kira gelirlerinin beyanı mümkün değildir. Mutlak surette tahsilatın gerçeklemiş olması zorunludur. Aksi halde beyanname verilmesi söz konusu olmayacaktır. Gayrimenkul kira gelirlerinin beyanı sırasında önemli ve istisnai durumlar söz konusudur. Ayrıca kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli uygulaması yapılmalıdır. Buna göre, kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa özel yetkili makamlarca veya mahkemelerce tespit edilmiş kira bedeli dikkate alınacaktır.
Bu çalışmamızda emsal kira bedeli esası olan uygulamanın bir istisnasını teşkil eden ve boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının oturması için bırakılması konusu tartışılacaktır.[1]
Bilindiği gibi kiraya verilen malvarlıklarının kira bedelleri bunların emsal kira bedelinden düşük olamayacaktır. Bir bedel olmadan başkalarının intifasına bırakılan mal ve hakların emsal kira, bu mal ve hakların kirası olarak kabul edilecektir. Bina ve arazide emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası olarak kabul edilmektedir. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemeler tarafından takdir veya tespit edilmiş kirası, bu şekilde tespit veya takdir edilmiş kira mevcut değil ise, VUK’nun hükümlerine göre saptanan vergi değerinin %5’dir. [2]
Öte yandan, diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmediği takdirde ise VUK’nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlere göre belirlenen değerlerin %10’u kabul edilecektir.
Diğer taraftan, Maliye Bakanlığınca yayımlanan bir genelge de açıklandığı üzere, “Elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu, havale makbuzu vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat ve tevsik edildiği durumlarda emsal kira bedeli esası uygulamasına gidilmeyecektir.”[3]
Danıştay 4. Dairesi tarafından verilen bir kararda, “ortağı olduğu şirkete, gayrimenkulünü bedelsiz olarak tahsis eden kişi adına, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5’i esas alınarak, emsal kira bedeli takdir olunur.” şeklinde karar verilmiştir.[4]
Yasal düzenleme gereği, boş kalan gayrimenkullerin, boş kaldığı sürece ve kira getirisi bulunmadığı sürece bir gayrimenkul sermaye iradı beyanı yapılması mümkün değildir. Ancak, bazı durumlarda konutların boya, badana, tamir, bakım ve uzun süre içinde birisinin oturması ve bu konuta bakması gereği söz konusudur. İşte boş kalan gayrimenkullere bakmak veya korumak amacıyla bu konutlar birilerine oturması için bırakılabilecektir. Ancak bu gibi durumlarda oturan kişi kira ödemediği için bu konuta bakması ve bu konutu gerçekten koruması gerekecektir. Bu bakım işleminin de bir kira ödenmeksizin yerine getirilmesi gerekmektedir. Bir bakıma konuta kira ödemeyen kişi aynı zamanda bu konutun bakım, onarım, boya ve diğer koruma hizmetlerini kendi cebinden karşılamak durumundadır. Gerçekten de günümüzde eskiyen binalar ve yapılar sürekli korunması gerekmektedir. Özellikle eski, tarihi ve ahşap yapıların iki üç yılda bir gözden geçirilmesi bütün tesisat ve tertibatlarının yenilenmesi gerekmektedir. Aksi halde, bu binalar kullanılmaz duruma gelebilmektedirler. Günümüzde bir konutun sık sık tamir edilmesi yerine bu binaların yıkılıp, yeniden yapılması bile zaman zaman konuşulmaktadır. Çünkü, tamir ve tadilat işlerine başlanıldığı takdirde bunun sonu bir türlü gelmemektedir. İşte kanun koyucu GVK’nun 73. maddesine koyduğu hüküm ile kira ödemeden bir konutta oturan kişi eğer bu konuta bakacak, koruyacak ve kollayacak ise burada mal sahibi yönünden bir kira tahsilatı yapılmadığı için “emsal kira bedeli” ilkesi gereği bir gayrimenkul sermaye iradı beyanı mümkün olmayacaktır.
Yüksek mahkeme Danıştay tarafından verilen bir kararda, “bedelsiz kiralama işlemlerinde emsal kira bedelinin GVK md. 73 de yazılı esasa göre belirlenmesi gerekmekte olup, genel ifadelerle matrah takdir edilemez” şeklinde karar verilmiştir.[5] Nazlı Gaye Alpaslan Güven
[1] Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, Kira Geliri Elde Edenler İçin Yıllık Gelir Vergisi Beyanname Düzenleme Rehberi, Yıl:2009, s. 10-11
[2] GVK md. 73, GT 89, 109
[3] Maliye Bakanlığı’nın, 05.01.1999 tarih ve 1999/1 Nolu GVK İç Genelgesi.
[4] Dnş. 4. D. nin, 22.11.1999 gün ve E:1999/2142-K:1999/4188 sayılı kararları.
[5] Dnş. 4. D.nin, 14.03.2001 gün ve E:2000/2939-K:2001/37 sayılı kararları.
