Bilindiği üzere; apartman, site, iş hanı gibi birden fazla bağımsız bölümlerin bulunduğu yerlerde uygulanacak kurallar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Ancak, ilgili site veya apartmanın yönetilmesi sırasında yapılacak harcamalar nedeniyle düzenlenecek belgeler, başta vergi kanunları olmak üzere başka birçok mevzuatı da ilgilendiriyor.
Kat mülkiyeti kanunu
Apartman, site, iş hanı gibi birden fazla bağımsız bölümlerin bulunduğu yerlerde uygulanacak kurallar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Anılan Kanunun 27 inci maddesinde, bu kapsamdaki yerlerde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı belirtilmiş; Kanunun 34. maddesinde ise, kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği gibi; bu kimseye “Yönetici”, kurula da “Yönetim Kurulu” denileceği ifade edilmiştir.
Uygulamada, bu tür yerlerin kat maliklerince seçilen yöneticiler tarafından yönetilmesinin yanında, bu amaçla oluşturulmuş şirket ya da kooperatifler aracılığıyla yönetilmesi durumu da söz konusu olabilmektedir. Yönetim işlemleri, ana gayrimenkulün idare edilmesi ve hizmetlerin görülmesi şeklinde olabildiği gibi, kat maliklerine bazı hizmetlerin sunulması şeklinde de olabilmektedir.
Vergi kanunları
Söz konusu ortak giderlere ilişkin belgeler, ayrı ayrı malikler veya kiracılar adına değil, site veya apartman yönetimi adına düzenlenmektedir. Bu gibi durumlarda, yönetim tarafından maliklere veya kiracılara yansıtılan gider paylarındaki KDV’nin, ilgililer tarafından indirim konusu yapılıp yapılamayacağı her zaman tartışma konusu olmuştur. Gerek malikler arasında seçilen yöneticiler gerekse dışarıdan seçilen gerçek kişi yöneticiler site yönetimi adına mal ve hizmet alımında vergi mevzuatına göre vergi mükellefi sayılmamışlardır. Dolayısıyla, alımları sırasında ödedikleri KDV’yi maliyet kabul ederek gider bütçelerine dahil ederek malik veya kiracılara yansıtırlar.
Ancak; yönetim dışarıdan tüzel kişi bir şirket tarafından yönetiliyor ise, bu şirketlerin sundukları hizmetler ticari faaliyet sayılacağından vergi mevzuatına göre Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi’ne tabidir. Bu tür yönetim şirketleri, aidatları kiracılara veya maliklere KDV’li fatura etmenin yanında, verdikleri hizmet karşılığı bir ücret alırlar, aldıkları ücret ticari kazanç olarak kurumlar vergisine tabi olup, ilgili hizmeti sunarken katlandıkları giderleri nedeniyle ödedikleri KDV’yi ise indirim konusu yapabilmektedirler.
Sorun
Kat malikleri veya dışarıdan seçilen gerçek kişi yöneticiler, dışarıdan seçilmiş bir tüzel kişi (şirket) olmadıkları için, hizmet alımları sırasında ödedikleri KDV’yi herhangi bir şekilde indirim konusu yapamadıklarından dolayı KDV’yi maliyet olarak uygulamak zorundadırlar. Bu şekilde yönetilen site veya apartmanlar, KDV’ye tabi tüm alımları nedeniyle ciddi bir maliyetle karşı karıya oldukları için ilgili site veya apartman aidatları da o oranda artmaktadır. Burada, yönetim nihai tüketici gibi görülmektedir. Ancak; bu şekilde yönetilen site veya apartmanlar, KDV mükellefi olmadıklarından dolayı, tek taraflı olarak ödedikleri KDV hem ilgili kanuna hem de vergi hukukuna aykırıdır.
Öneri
Bir site veya apartman; tıpkı AVM’lerde olduğu gibi dışarıdan profesyonel bir şirket tarafından yönetiliyorsa, yönetim şirketleri vergi mükellefi oldukları için hem alımları hem de satımları KDV’ye tabi olacaktır. Ancak; bireysel olarak malikler tarafından yönetilen site veya apartman yönetimlerini nihai tüketici gibi görmeyip, aidatların yükselmesine neden olan belli alımları nedeniyle KDV’den istisna tutulmaları veya indirimli oranda KDV’ye tabi tutulmaları yerinde bir uygulama olacaktır.
Özellikle, ciddi maliyet olan özel güvenlik hizmetlerinin KDV’den istisna edilmesi veya düşük oranda KDV’ye tabi tutulması hem aidatların düşmesine hem de ilgili sektörde kayıt dışılığı önleyecek bir uygulama olacaktır. Talha APAK
https://www.dunya.com/kose-yazisi/site-veya-apartman-yoneticiliginde-kdv-sorunu/755634
