Sahip olduğumuz gayrimenkulleri (bina, daire, arsa vb.) ticari amaç gütmeden yani bu işin bilfiil ticaretini yapmadan alıp satmamız halinde ne tür vergisel yükümlülükler ile muhatap olacağımıza dair sık sık sorulara muhatap olduğumuzdan bu hafta ve gelecek hafta sizlere gayrimenkul alım satımında vergisel yükümlülüklerimize yönelik kısa bilgiler vermek istiyorum.
Öncelikle, gayrimenkul alım satımı süreklilik arz etmeden (bir yılda tek adet yada takip eden yıllarda birden fazla satış yapılmadan) bir organizasyon çerçevesinde ticareti yapılmadan gerçekleştirildiğinde ya da bir işletmenin aktifinde olmadan satış işlemi yapıldığında iki tür vergisel yükümlülük ile karşılaşacağımızı bilmemiz gerekir. Birinci yükümlülüğümüz, gayrimenkul alım satımında alan ve satan yönünden ayrı ayrı olmak üzere Harçlar Kanunu’na göre tapu harcının ödenmesidir. İkinci yükümlülüğümüz ise Gelir Vergisi Kanunu’na göre ivazsız iktisap edilenler hariç (bağış, miras, vasiyet gibi unsurlar nedeniyle bedelsiz elde edilen gayrimenkuller hariç) gayrimenkullerin iktisap tarihinden (elde edilme tarihinden) başlayarak beş yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, yıllık istisna tutarını aşıyorsa ( 2024 için 87.000 Türk Lirası) değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulacaktır.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında (elde edilmesinde) gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak ya da trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve elde edilme bedeli üzerinden binde 20 oranında (Yüzde 2) alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Dikkat edilecek husus; tapuda işlem yapılırken eğer devre konu taşınmazın emlak vergisi değeri gerçek alım satım bedelinden fazla olması halinde, tapu harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanmalıdır.
Gayrimenkul alım satımında mükelleflerin yaptıkları en büyük hata, tapuda alım satım işlemini yaparken gerçek alım-satım bedelini dikkate almadan gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden tapu harcını ödemeleridir. Tapuda işlem yapanların çoğunluğu, ilgili belediyelerden satış konusu gayrimenkulün emlak vergi değerine ilişkin bilgileri alıp bu rakam üzerinden veya ona yaklaşık bir rakam üzerinden gerçek alım-satım bedelini dikkate almadan hem alıcı hem satıcı %2’şer olmak üzere toplam %4 tapu harcı ödemektedirler.
Değer artış kazancının kapsamına hangi gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlar girer sorusu cevaplanması gereken diğer bir husustur. Gelir Vergisi Kanunu’na göre; arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzleri ve teferruatları, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları, motorlu yükleme ve tahliye araçlarıyla gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı kapsamına girer.
Arsa olarak satın aldığımız gayrimenkul üzerine bina inşa etmiş ya da bir müteahhitle anlaşıp kat karşılığı bina yaptırmış isek; alınan bağımsız dairelerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak bu tescil tarihi elde etme tarihi olacak, bu tarihten itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artış kazancı kapsamında değerlendirilip vergilendirilecektir.
Bazen gayrimenkullerde iktisap tarihi sorun olmaktadır. Her ne kadar tapu tescili yapılmamış olsa da elektrik, su, telefon bağlanmış ve fiilen kullanılan gayrimenkullerde bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlayan kişilerde elde etme tarihi yani 5 yıllık sürenin başlangıcı fiilen kullanılmaya başlanılan tarih olarak esas alınacaktır.
Bir işletmenin aktifinde olmayan ve ivazsız yani bağış, miras yoluyla elde edilmeyen gayrimenkullerin, bina arsa gibi elde edilme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması durumunda da eğer bir kazanç oluşmuş ve istisna tutarını aşıyorsa değer artış kazancı söz konusu olacaktır. 5 yıllık sürenin hesabında yıl olarak değil de gün sayısı olarak hesaplama yapılması gerekmektedir. Eğer beş yıllık süre doldurulduktan sonra satış söz konusu ise (tek bir konut satılmış ise) artık değer artış kazancından söz edilemeyecektir. Satışın yapıldığı yıl ilgili gayrimenkulün elde edilme tarihi üzerinden hesaplandığında, beş yıllık süre içinde satış gerçekleşmiş ama elde edilen kazanç ilgili yıl için belirlenen istisna tutarının altında ise (örneğin 2023’te 55.000 TL, 2024’te 87.000 Türk Lirası istisnadır) o yıl ile ilgili değer artış kazancı yönünden gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. İstisna tutarının üstünde gelir elde edilmesi halinde ise safi kazanç bulunup bu rakam üzerinden istisna edilen tutar indirilerek gelir vergisi beyanı yapılacaktır.
Bu durumda bilmemiz gereken bir diğer konu da safi kazanca nasıl ulaşacağımızdır. Çünkü safi kazanç vergilendirilecek kazanç olacaktır. Değer artış kazancında safi kazancın elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;
- Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
- Elden çıkarma dolayısı ile yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.
Bu hesaplama yapılırken mal ve hakların maliyet bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen yurt içi Üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) artışı oranında artırılarak tespiti gerekmektedir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır.
Eğer tapuda yapılan gayrimenkul devir işlemlerinde beyan edilen satış bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı ya da emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden tapu harcının ödenmesi durumunda, eksik ödenen harç %25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınacaktır. Harç kaybına sebebiyet veren mükelleflerin bu durumu kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde, bu mükelleflerin Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi çerçevesinde pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkündür.
Gelir İdaresi Başkanlığı, son günlerde yaygın yoğun denetimlere ağırlık vermekte olup tapu harcı ve değer artış kazancı sorgulanması gereken hususların başında yer almaktadır. Türkiye’de yıllar itibari ile satılan konut, iş yeri, arsa ve benzeri gayrimenkullerin sayısı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınıp yıllar itibari ile elde edilen tapu harcı tahsilatı karşılaştırıldığında, çok ciddi bir harç ve gelir vergisi kaybı yaşandığı görülecektir. O nedenle eğer son beş yıl içinde gayrimenkul satışı ya da alışı yapmışsanız; yukarıdaki açıklamaları okuyup durumunuzu değerlendirerek adım atmanızda fayda olacağını düşünüyorum. Şükrü Dilaver
