Kira artış oranları her zaman ihtilafa neden olabilecek bir konu. Enflasyon oranlarının yüksek olduğu yıllarda konu daha da sorunlu hale geliyor. Bir de üstüne kira artış oranında sınırlama getiren düzenleme olunca, önümüzdeki yıllarda konuyla ilgili çok sayıda davanın olacağını tahmin etmek zor değil.
Kira tutarlarıyla ilgili davalar, önceki dönemlere ilişkin kira farkı ödenmesi kararıyla sonuçlanabiliyor. Mahkeme kararıyla geçmiş yıllara ilişkin olarak alınan/ödenen kira farklarının, gelir/gider olarak dikkate alınacağı yıla/döneme ve katma değer vergisi indirim zamanına ilişkin boyutunu hem gerçek kişiler hem de kurumlar açısından aşağıda özetlemeye çalıştım.
1. Gerçek kişilerde vergileme zamanı
Kira gelirlerinin vergilemesinde kural olarak tahsilat esası geçerli. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyannameye dahil edilmiyor. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan ediliyor.
Bu çerçevede, gerçek kişiler tarafından geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kira bedellerinin, tahsil edildiği yıl beyannamesine dahil edilmesi gerekiyor. Kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesinin bu açıdan bir önemi yok.
Tahsil edilen kira bedelinin beyan zamanı konusunda tereddüt yok ama kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarında, kira bedeli yanında faiz ödenmesine de karar verilmişse, faiz gelirinin beyanı konusunda farklı görüşler var. Gelir İdaresi kira bedeline bağlı olarak elde edilen faizin alacak faizi niteliğinde olduğu ve menkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerektiği görüşünde. (09.07.2004 tarih ve 25 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri, 12.10.2012 tarih ve 905 sayılı özelge.)
Mali İdare sadece kira gelirlerinin geç tahsilinden kaynaklanan alacaklar nedeniyle elde edilen faiz gelirleri için değil, benzer bütün durumlarda elde edilen faizi alacak faizi olarak görüyor ve menkul sermaye iradı olarak vergileneceği yönünde görüş veriyor. Yargı kararları Gelir İdaresi görüşüyle paralel değil. İdarenin görüşünde olduğu gibi yargı kararlarında da uzun yıllardır süregelen bir istikrar var. Konuyla ilgilenenler 23 Nisan 2021 tarihli makaleme göz atabilirler.
Konuyla ilgili benim düşüncem de yargı kararlarında olduğu gibi. Gelir Vergisi Kanunu’nun 75. maddesi çerçevesinde alacak faizinin menkul sermaye iradı sayılabilmesi için, borcun faiz karşılığı verilmiş olması, bir başka deyişle belli bir getiri öngörüsüyle kazanç sağlama amacıyla verilen bir paranın bulunması gerekiyor. Faiz karşılığı borç verilmesinin söz konusu olmaması, ödenen faizin, Mahkeme kararına istinaden borcun zamanında ödenmemesi nedeniyle uğranılan (bedelde meydana gelen değer kaybından kaynaklanan) zarar karşılığı ödenen temerrüt faizi niteliğinde bulunması nedeniyle, geçmiş yıllara ilişkin olarak mahkeme kararıyla alınan faizin menkul sermaye iradı olarak vergiye tabi olmadığını değerlendiriyorum. Ancak Gelir İdaresi’nin istikrarlı bir şekilde söz konusu faizin alacak faizi olarak vergiye tabi olduğu yönünde görüş verdiğini tekrar hatırlatayım.
2. Kurumlarda vergileme zamanı
Kurumlarda, geçmiş vergilendirme dönemlerine ilişkin olarak, mahkeme kararıyla ödenen/tahsil edilen kira farklarının vergilemesini üç başlık altında özetlemek isterim.
a) Gider kaydetme zamanı
Kurumlarda konuyla ilgili karşılaşılan en yaygın konu zannediyorum bu. Geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararıyla ödenen kira farklarının gider yazma zamanı.
Kurumların elde ettiği bütün kazançlar ticari kazanç sayılıyor ve safi kurum kazancı ticari kazancın belirlenmesine ilişkin düzenlemeler çerçevesinde belirleniyor.
Ticari kazancın tespitinde tahakkuk ve dönemsellik esasları geçerli, bir giderin safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabilmesi için mahiyet ve tutar itibariyle kesinleşmiş olması yeterli, ödenmesi gerekmiyor.
Geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararı ile belirlenerek ödenen kira farklarının, mahkeme kararıyla kesinleştiği kabul ediliyor. Dolayısıyla kira farkı hangi vergilendirme dönemine ilişkin olursa olsun, karar tarihi itibariyle gider kaydedilebiliyor. Konuyla ilgilenenler Gelir İdaresi’nin internet sitesinde yer alan 19.02.2015 tarih ve 297 sayılı özelgeyi inceleyebilirler. Farklı görüşler de olabilir ama Gelir İdaresi’nin görüşü bu şekilde.
Zaman zaman yargı süreci devam ederken, taraflar kendi aralarında uzlaşarak ihtilafı sona erdirebiliyor. Bu durumda tarafların anlaşma yaptıkları tarihte giderin tahakkuk ettiği kabul ediliyor. Dolayısıyla anlaşılan kira farkı hangi döneme ait olduğuna bakılmaksızın, anlaşma tarihinde gider kaydedilebiliyor. (04.08.2020 tarih ve 567807 sayılı özelge.)
b) Gelir kaydetme zamanı
Yukarıda da belirttiğim gibi, ticari kazancın tespitinde tahakkuk ve dönemsellik esasları geçerli ve bu kural gereği, giderlerde olduğu gibi gelirler de tahakkuk ve dönemsellik ilkeleri çerçevesinde kazancın tespitinde ilgili dönemde dikkate alınıyor.
Dolayısıyla, geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararı ile belirlenerek elde edilen kira farklarının, mahkeme kararıyla kesinleştiğinin kabul edilmesi ve hangi vergilendirme dönemine ilişkin olursa olsun, karar tarihi itibariyle vergilendirilmesi gerekir.
Kira farkı tutarının vergilendirileceği dönem konusunda, kira sözleşmesine de bağlı olarak, aynı sonuca ulaşan iki farklı durum söz konusu olabilir. Mülk sahibi ihtilaf konusu olan bir tutarla fatura düzenlemiş ve dava konusu olmuşsa, fatura tutarı gelir yazıldıktan sonra şüpheli alacak karşılığı ayırabilir. Faturanın ihtilafsız kısım için düzenlemesi ve kira bedelinin ayrıca ihtilaf konusu olması durumunda ise fatura bedeli gelir kaydedilir, daha sonra mahkeme kira farkı ödenmesine karar vermişse, bu tutar için ayrıca fatura düzenlenir ve bu tutar karar tarihi itibariyle gelir kaydedilebilir.
c) Yüklenilen katma değer vergisinin indirimi
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre, katma değer vergisi indirim hakkı, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılını takip eden takvim yılı aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde kullanılabiliyor.
Kiralama işlerinde vergiyi doğuran olay hizmetin yapılması. Mahkeme kararıyla geçmiş vergilendirme dönemlerine ilişkin olarak kira ödenmesi söz konusu olduğunda, bedelin tahakkuku ile hizmetin ifa edildiği dönem çok farklılaşabilir. Bu durumda yüklenilen katma değer vergisinin indirim konusu yapılıp yapılmayacağı sorunuyla karşılaşabiliriz.
Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde, düzenlenen faturanın alıcı tarafından dava konusu yapılması nedeniyle ilgili takvim yılında indirim konusu yapılamayan KDV’nin, davanın sonuçlandığı yıl içinde alıcı tarafından kanuni defterlere kaydedilmesi şartıyla indirim konusu yapılabileceği açıklanmış. Bu açıklamanın esas olarak, geçmiş dönemlere ilişkin olarak mahkeme kararıyla ödenen kira farklarının gider yazılacağı dönemle ilgili uygulama ve özelgelerde yer alan görüşlerle uyumlu olduğunu düşünüyorum.
2017 yılında 11 seri no.lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde bu düzenleme/açıklama yapılıncaya kadar Mali İdare, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde yer alan sürede indirim konusu yapılmayan verginin daha sonra indirimine hiçbir şekilde izin vermeyen özelgeler veriyordu. Örnek olarak 07.04.2014 tarih ve 793 sayılı ve 19.02.2015 tarih ve 297 sayılı özelgeler söylenebilir. Ancak tebliğde yapılan değişiklikle, yüklenilen verginin davanın sonuçlandığı yıl içinde indiriminin mümkün olduğu netleştirilmiş oldu. Gelir İdaresi’nin internet sitesinde yer alan 2017 öncesi tarihli özelgelerin, Tebliğde 2017 yılında yapılan açıklama çerçevesinde değerlendirilmesi gerekiyor. Recep BIYIK
