Özel İnşaat: Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire kat ve dükkân halinde satmak ve satmak amacı gütmeksizin kendi ihtiyacı için kendi arsası üzerine yapılan inşaatları içerir.

Özel inşaatlar: Yapım şekline göre 2 ‘ye ayrılır.

• Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaat,

• Kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar

Kendine Ait Arsa Üzerine İnşaat Yapılması:

İnşaat firması veya arızi olarak inşaat faaliyetinde bulunacak gerçek kişinin inşaat işlerinde kullanmak üzere arsa temini kendi finansman gücü ile temin edilmesidir.

Başkasına Ait Arsa Üzerine İnşaat Yapılması:

Arsanın üçüncü bir kişi ile sözleşme yapmak suretiyle başkasına ait bir arsa üzerine inşaat yapılarak arsa sahibine çıkacak bağımsız bölümlerden sözleşmeye göre pay verilerek arsanın temin edilmesidir.

 ÖZEL İNŞAAT İŞİNDEN ELDE EDİLEN KAZANCIN NİTELİĞİ

 Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde;

 • Her türlü ticari ve sınai faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç olduğu, 

 • Gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu, hükümlerine yer verilmiştir. 

 Dolayısıyla, şahıs işletmesi olarak, satmak amaçlı yapılan özel inşaat işlerinden elde edilen kazanç ticari kazanç hükmündedir. (Kurumlar tarafından elde edilen, bu türden kazançlar ise kurum kazancına dahildir.)

 ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME

 • Özel inşaatlarda üretim genelde birden çok dönemi kapsamasına rağmen GVK.42.md. kapsamında değerlendirilmez.

 • Özel vergilendirme sistemi geçerli değildir, genel vergilendirme sistemi geçerlidir.

 • GVK’na göre gayrimenkul alım-satımı ve inşaat işiyle sürekli uğraşanların elde ettiği kazanç ticari kazanç olarak tanımlanmıştır.

 • Geçici vergi mükellefiyeti vardır.

 • Ticari kazancın ortaya çıkması için satışın gerçekleşmesi ve inşaatın tamamlanması gerekir.

 • Ticari kazanç satış ile maliyet arasındaki olumlu farktır.

 ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE TESLİM

Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. 

·      ARSA SAHİBİ TARAFINDAN MÜTEAHHİDE ARSA TESLİMİ

·      MÜTEAHHİT TARAFINDAN ARSAYA KARŞILIK OLARAK ARSA SAHİBİNE VERİLEN KONUT VEYA İŞ YERİ TESLİMİ

7104 sayılı Kanun ile KDV Kanununun 2/5 inci maddesine eklenen ifade: 

Bu kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya iş yerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, yüklenici tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya iş yeri teslimi yapılmış sayılır.

Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir. Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz. 

 Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. 

Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Vergiyi Doğuran Olay

• Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir.

 • Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. 

• Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi (Kullanıma başlama) durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. 

Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. 

Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi

 • Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir.

 • Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

 Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

 • 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesinin 6 ncı fıkrasında, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarının esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.

 • 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre, maliyet bedeli esasında emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir.

• Buna göre, yüklenici tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır. 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesinin 4 üncü fıkrasına göre, katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir.

 • Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

 ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE TOPLAM MALİYET

Toplam Maliyet = Arsa Maliyeti ( + ) İnşaat Maliyeti

A-  Arsa Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti ( + ) Arsa sahibine verilen nakit toplamı

B-  İnşaat Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyetleri ( + ) Yüklenicide kalan Dairelerin İnşaat Maliyeti

Arsa Maliyeti

• Müteahhit açısından arsa maliyeti (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve iş yerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler, işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.

 Örnek Uygulama:

Müteahhit firma (G) İnşaat A.Ş. ile arsa sahibi Bayan (H) arasında arsa karşılığı inşaat sözleşme si düzenleniş olup; sözleşme uyarınca inşa edilecek olan 100 adet dairenin 40 adedi arsa sahibine bırakılacaktır.

İnşa edilecek dairelerin tamamının net kullanım alanları 100 m2’dir ve inşaat özellikleri aynıdır.

 (Veriler) :

İnşa edilen toplam 100 adet daire için gerçekleşen toplam inşaat maliyetleri şöyledir:

 • İnşaat Malzemesi: 6.000.000 TL

• Direk İşçilik Giderleri: 3.000.000 TL

 • Genel Üretim Giderleri ve Gen Yön. Gid. Payı Toplamı: 1.000.000 TL

 • TOPLAM: 10.000.000 TL

 Alınan inşaat malzemelerinin tamamı kullanılmıştır.

 Dairelerin tamamı KDV hariç 200.000 TL birim bedelle satılmıştır.

………………………/………………………..

150. İLK MADDE VE MALZEME 6.000.000

191. İNDİRİLECEK KDV 1.080.000

                             320. SATICILAR                 7.080.000

 İnşaat malzemelerinin alış kaydı

……………………………………………/………………………………..

710. DİREKT İLK MADDE VE MALZEME GİDERLERİ 6.000.000

                           150. İLK MADDE VE MALZEME 6.000.000

İnşaat malzemelerinin inşaat işinde kullanılması

…………………………………………/…………………………………………

720. DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ 3.000.000

730/770. GENEL ÜRETİM/YÖNETİM GİDERLERİ 1.000.000

191. İNDİRİLECEK KDV 180.000 320.

                                           SATICILAR                       4.180.000

İnşaat maliyetlerinin ilgili hesaplara kaydı

……………………………………../…………………………………

151. YARI MAMUL ÜRETİM 10.000.000

              711. D. İLK MD. MLZ. GİD. YANSITMA 6.000.000

              721. D. İŞÇİLİK GİD. YANSITMA 3.000.000

              731/771. GENEL ÜRETİM GİD. YANS. 1.000.000

 İnşaat maliyetlerinin yarı mamul hesabına yansıtılması

……………………………………………/………………………………………….

…………………………………………../……………………………………………………

711. D. İLK MD. MLZ. GİD. YANSITMA 6.000.000

721. D. İŞÇİLİK GİD. YANSITMA 3.000.000

731/771. GENEL ÜRETİM GİD. YANSITMA 1.000.000

                                   710. D. İLK MD. MLZ. GİD. 6.000.000

                                   720. D. İŞÇİLİK GİD. 3.000.000

                                   730/770. GENEL ÜRETİM GİD. 1.000.000

 Yansıtma ve ilgili maliyet hesaplarının kapatılması

………………………………………………/…………………………

152. MAMULLER 10.000.000

                    151. YARI MAMULLER ÜRETİM 10.000.000

 İnşaatların tamamlanması üzerine yarı mamul hesabının mamul hesabına aktarılması

………………………………………………../……………………………………..

ARSA MALİYETİNİN KAYITLARA ALINMASI:

• Arsa Sahibine Bırakılan Dairelerin Toplam Emsal Bedeli = 4.000.000 TL

Bir adet dairenin inşaat maliyeti = 4.000.000,00/40 = 100.000,00

Kar Marjı = 4.000.000,00%5= 200.000,00 Lira

 (40 x 100.000 TL)* + % 5 kar marjı = 4.200.000 TL

………………………………………./…………………………………………..

 120. ALICILAR    (Arsa Sahibi)                   4.200.000, 00

659/689. ZARAR (KKEG)                                 42.000, 00

                     600. YURT İÇİ SATIŞLAR                       4.200.000,00

                     391. HESAPLANAN KDV                                  42.000

Arsa sahibine dairelerin teslimi

…………………………………………/…………………………………………

 152. MAMULLER 4.200.000,00

                        320. SATICILAR (Arsa sahibi) 4.200.000,00

 Arsa maliyetinin kayıtlara alınması

………………………………………./……………………………………………….

 320. SATICILAR (Arsa sahibi) 4.200.000,00

                           120. ALICILAR (Arsa sahibi) 4.200.000,00

 Cari hesapların karşılıklı kapatılması

……………………………………………/……………………………………………………..

 120. ALICILAR (Diğer Alıcılar) 12.120.000,00

                      600. YURT İÇİ SATIŞLAR 12.000.000,00

                      391. HESAPLANAN KDV 120.000,00

 Müteahhide Ait Olup, Üçüncü Kişilere Yapılan Satışlar:

Toplam Satış Bedeli = 12.000.000 TL (60 x 200.000 TL)

……………………………………./………………………………………………

 620. SATILAN MAMUL MALİYETİ (100 adet daire) 14.200.000

İnşaat Maliyeti: 10.000.000,00

 Arsa Maliyeti 4.000.000,00

                               152. MAMULLER 14.200.000

 Satılan mamulün maliyet kaydı

…………………………………………./…………………………

Bu verilere göre;

• Satış Hasılatı: 16.200.000 TL

• Satış Maliyet: 14.200.000 TL

• Satış Kârı: 2.000.000 TL

İNŞAAT DEVAM EDERKEN YAPILAN SATIŞLARIN DURUMU

• İnşaat devam ederken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek yoktur.

 • Bu bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapuya tescil ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmekte olup bilahare ek bir bedel alınması halinde ek fatura kesilmesi gerekir.  YMM/BD HASAN SANCAK

KAYNAKÇA

• Gelir Vergisi Yasası
• KDV Yasası
• YMM İrfan Vural