İşletme Aktifinde Kayıtlı Binaların Değerlemesi
Şirketlerin aktifinde yer alan gayrimenkullerin kayıtlı değeri ile piyasa değeri arasında önemli farklılıklar oluşmaktadır. Günümüzde şirket bilançosunda kayıtlı binalar, arsalar veya arazilerin bilanço değeri ile piyasa değerleri arasında çok bariz farklar meydana gelmektedir. Bu durum, şirket bilançolarını gerçek durumu yansıtmadığı gibi çoğu zaman haciz çözümlerinde bile gayrimenkullerin değerleri çok düşük gözükmesi nedeni ile SGK ve vergi dairelerinde problemler yaşanmaktadır. Örneğin; şirket aktifinde kayıtlı binanın değeri 1.000.000,00 TL olduğu varsayarsak bu binanın piyasa değerinin ise 5.000.000,00 TL olduğunu kabul edelim. Bu gibi durumlarda aşağıdaki olumsuzluklar yaşanmaktadır.
1- Bu şirketin gayrimenkul üzerindeki haczin kaldırılması sırasında vergi daireleri emlak vergi değerini baz almaktadır. Oysa ki, gayrimenkulün piyasa değeri kayıtlı değerinin 5 katıdır.
2- Şirket bilançosu gerçeği yansıtmamaktadır.
3- İşletme sahibi gayrimenkulü satması halinde bunun değeri piyasada 5.000.000,00 TL’dir. Varsayalım vergi ve SGK borcuda toplamda 700.000,00 TL’dir. Bu durumda hacizlerin kaldırılabilmesi için ne yapılmalıdır? Yani 700.000,00 TL ödenmeden haciz kaldırılmamaktadır. Bu konuda bankalar ise şirketlere yardımcı olamamaktadırlar. İşletme sahibi bu açmazdan çıkabilmek için gayrimenkulü önce satıp, sonra kiralayabilir. Bu konuda zaten bir çok vergi avantajları mevcuttur. (Kurum, KDV, Damga ve Harç istisnaları)
4- Gayrimenkulün kayıtlı değeri 1.000.000,00 TL iken bu değer üzerinden amortisman ayrılmaktadır. Oysa ki, gerçek piyasa değeri 5.000.000,00 TL’dir.
5- 213 sayılı VUK mad. 298 hükmüne göre (5024 sayılı Yasa ile yapılan düzenleme dahil) enflasyon düzeltmesi işlemi ile yeniden değerleme müessesesi kaldırılmış olduğundan madde hükmüne göre yeniden değerleme yapmak olanaksızdır.
6- Bir olasılık şirket aktifindeki bina için Asliye Ticaret Mahkemesi veya gayrimenkul değerleme şirketlerince rapor yazılarak yeniden değer tespiti halinde ortaya çıkacak farkların bilanço dipnotlarında gösterilmesi ve bilgi amaçlı bu değerleme raporundan bahsedilmesi mümkündür (Bkz: 19.08.2011 gün ve 1358 sayılı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi).
7- Sonuç olarak, vergi mevzuatında yapılacak bir düzenleme ile iktisadi işletmeler dahil gayrimenkuller için yeniden bir değerleme olanağı getirilerek şirketlere nefes alma ve gayrimenkullerini yeniden değerlenmiş değer üzerinden bilançolarına yeniden kaydetme ve pasifte fon ayırma olanağı getirilmelidir. Nazlı Gaye Alpaslan
