Sat ve geri kirala yöntemi, finansal kiralamanın bir türüdür. Bu yöntemde satıcı, aktifinde kayıtlı bir varlığı finansal kiralama şirketine satmakta ve sattığı bu varlığı söz konusu şirketten bir finansal kiralama sözleşmesi ile geri kiralamaktadır. Finansal kiralama şirketi açısından düşünüldüğünde varlığın bizzat satın alındığı kişiye finansal kiralama sözleşmesi kapsamında kiralanması olarak ifade edilebilen sat ve geri kirala yönteminde, finansal kiralama sözleşmesinden farklı olarak, satıcı ve kiracı aynı kişiler olduğundan, sözleşmedeki taraf sayısı ikiye inmektedir. Genellikle orta ve uzun vadeli olan ve ekonomik değeri yüksek kıymetleri konu edinen yöntem, kiracının mülkiyet riskini ortadan kaldırdığı gibi likiditeyi arttırma imkânı da tanımaktadır. Bu yöntemde işletme, sahibi olduğu varlığı bir finans kurumuna satıp aynı anda belirli süre için kiralamakta, böylece bir yandan varlığı kullanım hakkını elde ederken diğer yandan da uzun vadeli fon ihtiyacını karşılamaktadır.

İşletmeler Aktiflerine Kayıtlı Taşınmazları Neden Satıp Geri Kiralar?

• İşletmeler finansman sıkıntısını gidermek için;

•-Sermaye artışı yapmak,

•-Finans kurumlarından borç almak,

•-Varlıklarının bir kısmını elden çıkarmak, yani satmaktır.

•-Aktifte bulunan fabrika, atölye, okul, hastane ve benzeri mal ve hizmet üretim tesislerinin bir finansal kiralama şirketine satıp geri kiralamak

6728 sayılı Kanunun 56 ıncı maddesiyle 09.08.2016 tarihi itibariyle yürürlüğe giren KVK’nın 5/1j maddesine göre her türlü taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına satışından doğan kazançlar ve bu kurumlarca söz konusu varlıkların devralındığı kuruma kira süresi sonunda devrinden doğan kazançlar kurumlar vergisinden %100 oranında istisnaya tabi tutulmuştur. İstisna, satış kazancına bağlanmıştır.

Kanuna göre istisnadan yararlanan satış kazancı, kiracı tarafından pasifte özel bir fon hesabında tutulur ve “özel fon hesabında tutulan bu tutar sadece kiracı tarafından bu varlıklar için ayrılacak amortismanların” itfasında kullanılır.

Sat-Geri Kirala İşlemlerine Tanınan Vergi İstisnaları:

Sat-geri kirala işlemleri için kurumlar vergisi, KDV, damga vergisi ve tapu harcına yönelik olarak istisna sağlayan kanun maddeleri aşağıdaki gibidir:

Kurumlar vergisi istisnası KVK md 5/1-e:

•Kurumların aktiflerinde ne kadar süre yer aldığına bakılmaksızın taşınmazların; 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançların tamamı (%100) kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.

•İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

•Söz konusu istisnanın uygulanmasında en az iki yıl işletmede kalma şartı dışında diğer şartlar aynıdır. Taşınmaz ticari ile uğraşanlar bu istisnadan faydalanamayacaktır.

•İnşaat işleri ile uğraşanların şirkete ait iş merkezinin satışında istisnanın uygulanmasında sorun yok, ancak arsa satışında farklı değerlendirme yapılabilir

Diğer vergi avantajları

•Finansal kiralamanın, normal kiralama veya borçlanarak satın alma alternatiflerine tercih edilmesinin başlıca nedeni, hem kiralayana hem de kiracıya kurumlar vergisi istisnası dışında bazı vergi avantajları da sağlamaktadır.

•KDV istisnası

•Damga vergisi

•Harç muafiyeti ve indirimi

• KDV İstisnası – 3065 sayılı Kanun md 17/4-y:

21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.

• Tapu Harcı İstisnası – Harçlar kanunu (4) Sayılı Tarife:

 Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden (binde 4,55) (Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden (a) bendindeki oran ile bu bentteki oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.)

• Tapu Harcı İstisnası – 6361 sayılı Kanun md 37/2:

Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.

Kanun maddelerinden anlaşılacağı üzere kurumlar vergisi, KDV ve tapu harcı istisnaları, taşınmazın kira süresi sonunda kiracı tarafından geri alınması şartına bağlanmıştır.

Örnek uygulama

•6 milyon TL kısa vadeli borcu olan bir şirket, öteden beri aktifine kayıtlı aktif değeri 3 milyon TL, birikmiş amortismanı 1 milyon TL olan üretim tesisini 2014 yılında 10 milyon TL’ye finansal kiralama şirketine satıp geri kiralamak ve kira süresi sonunda düşük bir bedelle satın almak şartıyla sözleşme yapması halinde, şirket bu işlemden dolayı 8 milyon TL kazanç elde etmiş olacak ve bu kazanç üzerinden hiçbir kurumlar vergisi ödemeyecektir.

•Aynı tesisin bu defa uzun vadeli olarak örneğin 8 yıl süre ile 15 milyon TL’ye kiralanması halinde şirket kısa vadeli borçlarını ödeme imkânı bulacak ve faaliyetini kesintisiz olarak sürdürebilecektir.

•Ayrıca bilançosunda aşağıdaki olumlu değişiklikler meydana gelecektir.

Bilançodaki Olumlu Yansımalar

•Şirketin bilançosunda aktif büyüklüğü ve net işletme sermayesi (dönen varlıklar-kısa vadeli borçlar) artacaktır.

•Şirketin likidite rasyosu (dönen varlıklar/kısa vadeli borç oranı) ve öz varlık oranı yükselecektir.

•Amortisman gideri artacaktır. (Kiralamaya ilişkin ana para tutarı üzerinden ayrılacak amortisman gideri, nakit çıkışı gerektirmeyecek ve vergiye tabi kazancı azaltacaktır)

•Finansal kiralama şirketine ödenecek faiz doğrudan gider yazılabilecektir. (ilk yıl hariç)

•Şirket faaliyetine kendi tesisinde devam edebileceği için taşınma maliyetinden kurtulacak ve piyasadaki itibarını koruyacaktır.

•Şirket borca batık halde ise öz varlığında meydana gelen artış ile borca batıklıktan kurtulacaktır.

Taşınmazın daha sonra kesin satışı halinde

•İlk maliyet bedeli                                      3.000.000

•Ayrılan amortisman                                   1.000.000

•F. Kiralama şirketine satış bedeli (2014)       10.000.000

•Kar (KDV düzeltme farkı hariç)                    8.000.000

•Geri kiralama bedeli                                 15.000.000

•Kira süresi                                                  8 yıl

•Kiracı tarafından ayrılan amort.   (2,5*8=%20)

•Amortisman Tutarı (15 milyon*%20) 3.000.000

•Finansal kiralama şirketinin geri satış bedeli (2022) 100.000

•İlk sahip tarafından 3. kişiye satış bedeli(2025) 12.000.000

İkinci satışta vergiye tabi kazanç

•İkinci satış bedeli                                 12.000.000

•İlk iktisap bedeli                                 (-)3.000.000

•2. iktisap bedeli                                    (-)100.000

•1. Dönem amortismanı                         (+)1.000.000

•2. Dönem amortismanı                         (+)3.000.000

•Vergiye Tabi Kazanç                                12.900.000

2. Satışın muhasebe kaydı

•-----------------/ ------------------------------

•120-Alıcılar                                        12.000.000

•257-B. Amortisman                               3.000.000

•689-Olağandışı zararlar                            100.000

                  252-Binalar (260 hesaptan aktarılan)   15.000.000

                  252-Binalar (Fin. Kiralama şirk. alış)         100.000

-----------------------/ -------------------------------------

-Muhasebe kayıtlarına göre zarar doğduğu halde muhasebe dışı hesaplanan kar nasıl beyan edilecektir?

-Aradaki fark kurumlar vergisi beyannamesinde kanunen kabul edilmeyen gider olarak ilave edilmesi gerektiği görüşündeyim.

-Hesaplamada ilk satışta yararlanılan istisna ortadan kalkmakta, ancak yararlanılan istisna nedeniyle vergi ziyaı cezası veya gecikme faizi hesaplanmayacaktır. Hasan Sancak

https://www.linkedin.com/pulse/sat-ve-geri-kirala-i%C5%9Flemleri-hasan-sancak/?lipi=urn%3Ali%3Apage%3Ad_flagship3_profile_view_base_post_details%3BPrNA5YAIRQWQxjh17uyx5g%3D%3D

KAYNAKÇA:

1-6361 sayılı Finansal kiralama, Faktöring ve Finansman Şirketleri yasası

2-15.07.2016 tarih ve 6728 sayılı yasa

3-5520 sayılı KVK

4-3065 sayılı KDV yasa

5-YMM Sakıp Şeker

6-YMM Ali ÇAKMACI

7-YMM Gündoğan Durak