Bazı yasal düzenlemelerin uygulamasına baktıkça, insanlarımız bunlardan yararlansın diye mi yoksa yararlanmasın diye mi çıkarıldığını anlayamıyoruz. Düzenlenme gerekçeleri oldukça güzel ve yerinde, ancak gelin görünkü uygulamasında ciddi sorunlar yaşanıyor, yararlanması gereken insanlarımız yararlanamıyor, yararlandırılmıyor! İnsanın içinden artık bu kadarı da fazla demek geliyor.

Bunun en güzel örneği ise, şu an sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasında yaşanıyor.

Sıfır oranlı emlak vergisi tam olarak ne?

Türkiye sınırları içerisinde konutu olanların, her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere iki taksit halinde emlak vergisi ödemeleri gerekiyor. Konutlarda emlak vergisi oranı, büyükşehir dışında kalan illerde binde 1, büyükşehirlerdekilerde ise binde 2 olarak uygulanıyor.

Emekliler, hiç geliri olmayanlar, engelliler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri ise, tek konutları için emlak vergisi ödemiyorlar. Çünkü, bunların emlak vergisi oranı, sıfır (0) olarak belirlenmiş bulunuyor (EVK. Mad. 8, 2006/11450 sayılı BKK). Emlak vergisi oranının sıfıra indirildiği bu uygulamaya, “Sıfır Oranlı Emlak Vergisi Uygulaması” deniliyor. Bazı uzmanlar bu uygulamayı emlak vergisi muafiyeti olarak adlandırsa da, bu bir muafiyet değil, özel bir oran uygulaması!

Sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından kimler yararlanıyor?

Sıfır oranlı bina vergisi oranı uygulamasından, Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan; engelliler, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri yararlanabiliyor.

Önemli ve sorunlu şart: Konutun brüt 200 m2’yi geçmemesi!

Sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanmanın koşullarından birisi de, Türkiye sınırları içerisinde tam veya hisseli olarak brüt 200 m2’yi geçmeyen tek konuta sahip olunması.  Bu aslında söz konusu düzenlemenin en önemli ve aynı zamanda da en çok sorun yaratan şartı.

Brüt 200 m2 nasıl hesaplanıyor?

Emlak vergisi uygulamasında konutun brüt alanı iki şekilde hesaplanıyor:

Birincisi: Konutun dıştan dışa (brüt) yüzölçümü yani dış duvarları arasındaki mesafeler itibariyle metrekare (mı) cinsinden bulunacak alanı hesaplanıyor, bu alana kömürlük, çamaşırlık, müstakil garaj gibi binaya (bağımsız bölüme) doğrudan doğruya tahsis edilmiş eklentilerin alanı ile hol, merdiven boşlukları, kapıcı ve kalorifer daireleri, sığınaklar gibi ortak kullanım yerlerinin arsa payı oranına göre metrekare olarak bulunacak alanı ilave ediliyor (6 ve 13 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğleri, İstanbul VDB’nin 04.02.2019 tarih ve 109945 sayılı özelgesi).

İkincisi ise, konutun dıştan dışa yüzölçümü kesin olarak bilinmediği taktirde, faydalı yani net alanın yüzde 25 fazlasının dıştan dışa yüzölçümü olarak kabul ediliyor (örneğin, net alanı 100 m2 olan bir konutun beyan edilmesi gereken brüt alanı 125 m2 oluyor), bu şekilde hesaplanan brüt alan, hol, merdiven boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi ortak kullanım yerlerinden paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi müştemilatın yüzölçümünü de içeriyor (14 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği).

Belediyeler brüt alanı birinci formüle göre hesaplıyor!

Belediyeler, konutların brüt 200 m2’yi geçip geçmediğini; konutun dıştan dışa (brüt) yüzölçümünü yaparak buldukları m2’ye, kömürlük, çamaşırlık, müstakil garaj gibi konuta (bağımsız bölüme) doğrudan doğruya tahsis edilmiş eklentilerin alanı ile hol, merdiven boşlukları, kapıcı ve kalorifer daireleri, sığınaklar gibi ortak kullanım yerlerinin arsa payı oranına göre metrekare olarak bulunacak alanını da ilave ederek hesaplıyor.

Brüt hesaplamada birinci formül hak kayıplarına neden oluyor?

Belediyelerin konutların brüt m2 hesaplamasını birinci formüle göre yapmaları, sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanacak olan çok sayıda insanımızın, söz konusu uygulamadan yararlanamamasına neden oluyor. Olay bununla da kalmıyor, belediyelerin sonradan yaptığı ölçümler sonucunda, daha önce bu uygulamadan yararlanarak emlak vergisi ödemeyenlere “Eviniz 200 m2’yi aşıyor, bu nedenle muafiyetinizi iptal ediyoruz” denilerek, emlak vergisi tahakkuk ettiriliyor, cezalı olarak isteniliyor. İnsanların sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanmaları engelleniyor.

Bu konuda açılan davalar belediyeler aleyhine!

Bu konuda açılan davalar vatandaşlar lehine, belediyeler aleyhine sonuçlanıyor.

Nitekim, bu konuda açılan bir davada,

“Konutun dıştan dışa (brüt) yüzölçümünün dış duvarları arasındaki mesafeler itibariyle metrekare (mı) cinsinden bulunduğu, sonrasında bu alana,  kömürlük, çamaşırlık, müstakil garaj gibi binaya (bağımsız bölüme) doğrudan doğruya tahsis edilmiş eklentilerin alanı ile hol, merdiven boşlukları, kapıcı ve kalorifer daireleri, sığınaklar gibi ortak kullanım yerlerinin arsa payı oranına göre metrekare olarak bulunacak alanın ilave edilerek brüt m2 hesabının yapıldığı belirtilmişse de, konutun brüt alanının Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 14 Seri No.lu Tebliğe göre de hesaplanması gerektiği, her iki mevzuata göre yapılan hesaplama sonucunda konutun brüt m2 alanının 200 m2’nin altında kaldığı, bu nedenle davacının sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından yararlanmasında kanuna aykırı bir husus bulunmadığı”

şeklinde karar verilmiş bulunuyor (İzmir 4. Vergi Mahkemesi’nin 09.11.2016 tarihli ve E.2016/860, K.2016/1506 sayılı Kararı).

Sonrasında ilgili belediye bu kararı istinafa taşımış, Bölge İdare Mahkemesi ise belediyenin istinaf başvurusunu reddetmiş (İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. Dava Dairesi’nin 15.03.2017 tarihli ve E.2017/69, K.2017/383 sayılı Kararı).

Brüt 200 m2 sorunun çözülmesi şart!

Öncelikle sıfır oranlı emlak vergisi uygulaması, yararlananlar dikkate alındığında makul ve vergi adaleti açısında oldukça önemli bir düzenleme. Ancak, konutun brüt 200 m2’lik alanının hesaplama şekli son derece yanlış. Konutun dıştan dışa (brüt) yüzölçümünün yani dış duvarları arasındaki mesafeler itibariyle metrekare (mı) cinsinden hesaplanması doğru ancak, bu alana kömürlük, çamaşırlık, müstakil garaj gibi eklentilerin alanı ile hol, merdiven boşlukları, kapıcı ve kalorifer daireleri, sığınaklar gibi ortak kullanım yerlerinin arsa payı oranına göre metrekare olarak bulunacak alanının ilave edilmesi son derece yanlış. Bu hesabı normal bir vatandaşın yapması oldukça zor, hatta hemen hemen imkansız. Bu hesaplama şekli, bir anlamda “Müslümana gavur eziyeti”.

Bu sorun nasıl çözülebilir?

Maliye’nin 14 No.lu Tebliği’nde yer alan ve brüt alanın, net alanın yüzde 25 fazlası olarak hesaplanması, bu şekilde hesaplanan brüt alanın, hol, merdiven boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi ortak kullanım yerlerinden gelen paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi müştemilatın yüzölçümünü de içerdiğine ilişkin düzenlemesi, bu konuda yaşanan sorunların büyük bir kısmını ortadan kaldırabilir. Ama bu kesin çözüm olmaz! Aslında yargı da bir anlamda hesaplamanın bu yönteme göre yapılması gerektiğine işaret ediyor.

Başka bir çözüm şekli olabilir mi?

Olmaz olur mu, tabi ki var.

Hem de bizim insanımızın tabiatına daha uygun. Bizim insanımız konutun brüt m2 alanı ile ilgilenmez, hatta bilmezler de. Onlar açısından net alan daha önemli. Dolayısıyla, ilgili yasal düzenlemede yer alan “brüt 200 m2’yi geçmeyen” ifadesinin “net alanı 150 m2’yi geçmeyen” şeklinde değiştirilmesi halinde, uygulamada yaşanan sorunların tamamı ortadan kalkar, insanlarımız da daha rahat bir nefes alırlar. Bu şekilde, sıfır oranlı emlak vergisi uygulamasından beklenen amaç da gerçekleşmiş olur.

Yapılan düzenlemeyi, değişik hesaplama şekilleriyle işlevsiz hale getirmek doğru değil.

Ne dersiniz?

Abdullah TOLU

https://www.ekonomim.com/kose-yazisi/emekliye-brut-alan-iskencesi/675425