Gelir Vergisi Kanunu'na göre sahip olunan gayrimenkullerin kiralanmasından dolayı elde edilen gelir halk arasında kira vergisi olarak bilinen GVK m.70 uyarınca gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. Hem konut hem de iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi alınır. Ancak konut sahipleri ile iş yeri sahiplerinin aldıkları bu kira gelirlerinin vergilendirme esasları farklılık arz etmektedir. Konut kira geliri elde eden gerçek kişiler (istisnai birkaç durum göz ardı edilmiştir) elde ettikleri kira geliri 2022 yılı için 9.500 TL'yi aşarsa kira gelirini 2023 Mart ayında beyan eder ve hesaplanan vergisini iki eşit taksitte öder. İş yeri kira gelirleri için ise durum farklıdır.
Normal koşullarda "vergi", mükelleften alınır
Vergi Usul Kanunu'nun 8'inci maddesinde mükellef "vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişidir." şeklinde tanımlanmıştır. VUK m.8'de mükellef ve sorumlu tanımlanmış ve Türk vergi sistemi kapsamında yer alan kanunlarda ise kimlerin mükellef olduğu ayrıca belirtilmiştir. Örneğin GVK m.1'de "bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır" şeklinde tanımlanarak gelir vergisinin mükellefinin kim olduğu belirtilmiştir.
Buna göre kendi vergi borcu için vergilendirmenin maddi ve şekli görevlerini yerine getiren kişi mükelleftir. Bir kişinin vergi mükellefi olabilmesi için vergiyi doğuran olay kendi kişiliğinde gerçekleşmesi ve verginin o kişinin mal varlığında azalma yaratması gerekmektedir. Bu çerçevede ödenmesi gereken vergileri kendi mal varlığından karşılayan kişi vergi mükellefidir.
Buna göre GVK m.70'de yer alan konut ve iş yerlerinin (dükkanların) kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Kira gelirini elde eden kişi ise bu verginin mükellefidir.
Kira geliri elde edilmesi durumunda
Gerek yasalarımızda gerekse de diğer düzenlemelerde kaynakta kesme, tevkifat ya da stopaj da denilen vergi kesme sorumluluğu VUK m.11'de hüküm altına alınmıştır. Buna göre "Yaptıkları veya yapacakları ödemelerden vergi kesmeye mecbur olanlar, verginin tam olarak kesilip ödenmesinden ve bununla ilgili diğer ödevleri yerine getirmekten sorumludurlar." denilmektedir.
İş yeri kira gelirleri ile alakalı kiracı kirayı mal sahibine vermeden önce yüzde 20 stopajı yapar kalan tutarı öder. Kesilen yüzde 20'lik tutar ise kiracı tarafından iş yeri sahibi adına vergi dairesine aylık ya da duruma göre 3 ayda bir beyan eder ve aynı sürelerde de vergisini öder. Özetle dükkân sahibinin elde edeceği kira geliri ilk aşamada kiracı tarafından stopaj yoluyla kesilir ve vergi idaresine ödenir. Sonra da iş yeri sahibi stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerinin 2022 yılı içinde toplam tutarı 70 bin TL'yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2023 yılında beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının aylık/3 ayda bir ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder ancak bakiye eksi çıkarsa iade alır. Buraya kadar bir sorun yok gibi duruyor ama çok ciddi bir sorun var.
Stopajı kiracı ödüyor ama iadeyi mülk sahibi alıyor
Uygulamada iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusunda anlaşırken iş yeri sahibinin sıklıkla kullandığı ve herkesçe bilinen hem kiracıyı hem de vergi açısından Devleti zarara uğratan "stopaj sana ait" uygulaması var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman sadece cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından yapılacak stopajla pek ilgilenmeyecektir. Bu noktada uygulamada sıklıkla çift kira kontratı yapıldığını duymaktayım; biri Maliye, diğeri ise kendileri için.
Görüldüğü gibi stopaj iş yeri sahipleri tarafından sıklıkla kiracılara ödettirilmekte, bu durum iki ayrı kontrat yaratmakta gerçek kira değeri üzerinden stopaj yapılmamakta ve üstelik kiracının ödediği stopajlar sanki iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi iş yeri sahibinin gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilmektedir.
Daha da önemlisi bu durum herkesçe bilinmektedir. Sanıyorum Maliye'nin burada dikkate aldığı en önemli şey "kasasına giren sıcak paradır." Teferruatlarla ilgilenmediği de aşikâr bence.
Bu sorun nasıl çözülecek?
Odalar ve bazı sivil toplum kuruluşlarının iş yerleri için stopaj oranı düşürülsün talepleri aslında tam da bu nedenden kaynaklıdır. Yani iş yeri sahibi adına kesilip ödenen verginin iş yeri sahibinden alınamamasından kaynaklıdır. Daha basit ve teknik bir ifadeyle mükellef olan iş yeri sahibi adına kesilip ödenecek kira stopajı bazı zamanlar kiracının sırtında kalmakta ama iş yeri sahibi bunu sonraki yıl beyan edip mahsup sonucunda iade de alabilmektedir.
İlginç bir durum değil mi? bence de…
Stopaj oranı düşürülsün çağrısı kiracıları kurtarmak amaçlıdır. Kira gelirini elde eden mülk sahiplerinden bu vergi sorunsuz bir şekilde alınsa bu çağrıya gerek de kalınmayacaktır. Özetle bu çağrının alt metni şudur "kiradan kesilen yüzde 20'lik stopaj bazı zamanlar kiracılar tarafından ödenmekte ve iş yeri sahipleri tarafından tüm kira geliri sonraki yıl beyan edildiğinde kiracıya ödettirilen stopaj mahsup edilmekte ve kalan bakiye eksi çıkarsa iş yeri sahibi iade almaktadır. Yani bazı zamanlar stopajı kiracı ödüyor ama iş yeri sahibi iade alıyor." Sanıyorum bu engellenemediği için bari stopajı düşürelim çağrısı yapılmakta.
Bunun çözümü adına önerilen içeren başka bir yazı yazacağım. Şimdilik sorunu tespit etmiş olmakla yetinmiş olalım. Murat Batı
