Gayrimenkul ve Taşıt Satışının Ticari Kazanç Sayıldığı Durumlar İle Vergi Mükellefiyetine Etkisi

: Şub 09, 2022; Be the first to comment!

Geçtiğimiz günlerde GİB tarafından bir takvim yılı içinde gerçekleştirilen gayrimenkul ve/veya taşıt alım-satımından elde edilen kazançların 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu açısından nasıl vergilendirileceğine ilişkin açıklamaların yer aldığı “ broşür yayınlanmıştır. Söz konusu broşürde gayrimenkul ve taşıt satışının gelir vergisi karşısındaki durumu ele alınmıştır.

Türkiye’ de ki vergi uygulamalarına bakıldığında yapılan ticari bir faaliyetin arızi veya sürekli olmasının kazancın mahiyetini etkilediği görülmektedir. Söz gelimi gayrimenkul alım-satımın düzenli olarak yapılması ticari kazanç sayılmaktayken, yerine göre tek gayrimenkul satışının değer artış kazancı olduğu görülmektedir.

Bu makalemizde gayrimenkul ve taşıt satışının vergi mükellefiyetine etkisi gelir vergisi yönünden ele alınacaktır.

1. Gayrimenkul ve Taşıt Kavramı

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’ na göre gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlardır.

Medeni Kanun'un 704. maddesine göre gayrimenkul mülkiyetinin konusunu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde Medeni Kanun'un 704. Maddesinde sayılan taşınmazlardan daha geniş kapsamlı mal ve haklar gayrimenkul sermaye iradının konusuna alınmıştır.

Motorlu taşıt ise, karada ve havada insan, hayvan ve eşya taşımaya yarayan ve makine kuvvetiyle hareket eden taşıtlardır.

2. Gayrimenkul ve Taşıt Satışının Vergilendirilmesi

2.1. Gayrimenkul Satışının Değerlendirilmesi

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesi hükmü uyarınca her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.

Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için taşıması gereken bazı özellikler bulunmaktadır. Buna göre;

• Faaliyetin yerine getirilmesinin sermaye ve emeğe dayanıyor olması,

• Faaliyetin devamlı olması (Bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde de devamlılık olduğu varsayılacaktır.),

• Gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dahilinde yapılmış olması (İşyeri açma, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması vb.),

• Müessesenin, ticari ve sınai bir müessese şekil ve mahiyetinde olması, gerekmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise değer artışı kazancıdır.

Gelir Vergisi Kanunun 82. maddesine göre; Gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatlar ile peştemallıklar (kiracıya ait tesisat ve malların tahliye ve devri sırasında kiralayan veya yeni kiracıya devrinde doğan kazançlar dahil) ise arızi kazançlar arasında yer almaktadır.

Öte yandan uygulamada gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

• Aynı kişiye farklı tarihlerde,

• Farklı kişilere aynı tarihte,

• Birbirini izleyen yıllarda,

• Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Buna göre;

1- Gelir Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkul ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilir. Buna göre gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin veya gayrimenkul olarak tescil edilen hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi değildir. Beş yıllık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılır. Gayrimenkul alım satımının devamlı olarak, ticari organizasyon dahilinde yapılması halinde oluşan kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir. Ancak gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendirilir.

2- Gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişilere aynı tarihte, birbirini izleyen yıllarda ya da bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması halinde devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul satışının değer artış kazancı olarak kabul edilmesi halinde, gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının 2021 takvim yılı için 19.000 Türk lirası gelir vergisinden istisnadır olduğu bilinmedir. Öte yandan değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.

2.2. İkinci El Motorlu Kara Taşıtı Alım Satımının Değerlendirilmesi

Bununla birlikte; Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 15/08/2020 tarihli ve 31214 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan “İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklikler Yapılmasına Dair Yönetmeliğe” göre; bir takvim yılı içinde doğrudan veya aracılık yapılmak suretiyle gerçekleştirilen üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı satışı, aksi Ticaret Bakanlığınca tespit edilmedikçe ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti kabul edilmektedir.

Öte yandan, bir takvim yılı içinde üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı ticaretinin, yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılması gerekir. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması gerekmektedir. Yetki belgesi verilebilmesi için diğer şartlar söz konusu yönetmelikte yer almaktadır.

Ancak, gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktifine kayıtlı olan gayrimenkul ve taşıtların satışından elde edilen gelirler ilgili oldukları kazanç türüne göre vergilendirilir.

2.3. Gayrimenkul veya Taşıt Alım Satım Faaliyetinden Dolayı Vergi Mükellefi Olanlar İçin Mükellefiyet Tesisi ve Beyanname

Gayrimenkul veya taşıt alım satım faaliyetinden dolayı ticari kazanç kapsamında vergiye tabi mükellefler; gelir vergisi, geçici vergi, katma değer vergisi ile muhtasar ve prim hizmet beyannamelerini verirler. Yapılan faaliyetin değer artışı kazancı kapsamında olması durumunda ise istisna tutarını aşan kazançlar için sadece gelir vergisi beyannamesi verilir.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre; vergiye tabi ticaret ve sanat erbabı, vergi dairesine işe başlama bildiriminde bulunmaya mecburdur. Adlarına vergi mükellefiyeti tesis edilecek kişiler işe başlama, değişiklik ve işi bırakma bildirimi yapmak zorundadırlar. İşe başlamanın bağlı bulunulan vergi dairesine; bizzat, postayla veya İnteraktif Vergi Dairesi sistemi üzerinden;

• Mükellefin kendisi tarafından,

• 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’na göre ruhsat almış avukatlarca,

• 3568 sayılı Kanun’a göre yetki almış meslek mensuplarınca, işe başlama tarihinden itibaren 10 gün içinde “İşe Başlama/Bırakma Bildirimi” ile yapılması gerekmektedir.

Değer artışı kazancına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesinin verilmesi sırasında mükellefiyet tesisi gerçekleştirilmektedir. Değer artışı kazancına ilişkin beyanın “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden gerçekleştirilmesi durumunda, beyannamenin elektronik ortamda onaylandığı anda gelir vergisi mükellefiyeti tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri sistem tarafından otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.

Vergi mükellefiyetini gerektiren ticari faaliyet işe başlama bildiriminden önce idarece tespit edildiğinde, mükellefler bir takım haklarından (pişmanlık gibi) yararlanamayacağı gibi, adlarına re’sen mükellefiyet tesis edilir ve kazançları vergi incelemesi ya da takdir komisyonu kararına göre cezalı olarak vergilendirilir.

İstisna tutarını aşan değer artışı kazancının beyan edilmemesi halinde ise cezalı tarhiyat yapılarak ödenmesi gereken vergi tahsil edilir.

3. Sonuç

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesi hükmü uyarınca her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazanç sayılmaktadır. Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için taşıması gereken bazı özellikler bulunmaktadır. Söz konusu özelliklerden biri de faaliyetin devamlı olmasıdır. Devamlılık ise bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemleri ifade etmektedir.

Buna göre, gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin veya gayrimenkul olarak tescil edilen hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkul alım satımının devamlı olarak, ticari organizasyon dahilinde yapılması halinde oluşan kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir. Ancak gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte, birbirini izleyen yıllarda ya da bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması halinde devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Taşıt alım satımını (sıfır veya ikinci el) devamlı olarak ticari organizasyon dahilinde yapılması ticari kazanç sayılmakta olup, bu faaliyeti yapanların ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti tesis ettirmeleri gereklidir. Bununla birlikte, bir takvim yılı içinde doğrudan veya aracılık yapılmak suretiyle gerçekleştirilen üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı satışı, aksi Ticaret Bakanlığınca tespit edilmedikçe ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti kabul edilmektedir.

Cihan Tekin
Vergi Müfettiş Yardımcısı
Bilirkişi
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.