30 Ocak 2021 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, kentsel dönüşümde inşaatını kat karşılığı vermeyip kendi yaptıran hak sahipleri aleyhine KDV oranından kaynaklı olumsuz durum düzeltildi.
Yapılan düzenleme ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında dönüşüm projesi yapılan riskli yapıların mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında bizzat riskli yapı sahipleri tarafından yaptırılacak konutlara yönelik olarak verilecek inşaat taahhüt hizmetlerinde KDV oranı, 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren yüzde 18’den yüzde 1’e düşürüldü.
Gazetemizdeki köşemizde 31 Ocak ve 6 Şubat tarihlerinde yayınlanan iki yazımızda, bu düzenleme ile ilgili ayrıntılı açıklamalar yapmıştık. Her iki yazımızla ilgili olarak okurlarımızdan çok sayıda geri dönüş oldu, hala da gelmeye devam ediyor.
Gelen sorular, kentsel dönüşümdeki inşaatını kat karşılığı vermeyip kendi yaptırmak isteyen riskli yapı sahiplerinin müteahhitler ile bankalar arasında kaldığını gösteriyor. Müteahhitler inşaat taahhüt işlerini yüzde 1 KDV ile yapmamakta direniyor, bankalar ise kredi vermeye yanaşmıyor! Yapılan düzenlemelere sevinen riskli yapı sahipleri ise şaşkın durumda.
Müteahhitler Yeni Düzenlemeye Neden Direniyor?
Müteahhitlerin yüzde 1 KDV düzenlemesine direnç göstermelerinin nedeni, fatura düzenledikçe riskli yapı sahiplerinden peşin tahsil edecekleri KDV’yi, Maliye’den en az bir yıl sonra iade olarak alacak olmaları. Maliye’den iade almanın zorluğu da müteahhitleri biraz korkutuyor. Ayrıca, KDV iadesini en az 1 yıl sonra alacak olmalarına karşılık, inşaatla ilgili mal ve hizmet alışlarına yüzde 18 KDV ödemeleri de bu dirençlerini artırıyor.
Müteahhitlerin İnşaat İşlerini Yüzde 18 KDV ile Yapmaları Mümkün Mü?
Müteahhitlerin, riskli yapı kat maliklerine söz konusu düzenleme kapsamındaki inşaat taahhüt işlerini yüzde 1 yerine yüzde 18 KDV hesaplayarak yapmaları yasal olarak mümkün değil. Çünkü, 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, söz konusu işlere uygulanacak KDV oranı yüzde 1 olarak belirlenmiş bulunuyor.
Müteahhitlerin kendi görüşüne göre KDV oranı belirleyerek uygulamaları mümkün bulunmuyor.
Müteahhitler Yüzde 1 Yerine Yüzde 18 KDV Hesaplarsa Ne Olur?
Müteahhitlerin çeşitli gerekçelerle riskli bina inşaatlarını kendi yaptıran riskli yapı kat maliklerine yaptıkları inşaat taahhüt işlerine yüzde 1 yerine yüzde 18 KDV uygulamaları halinde, fazla ve yersiz KDV hesaplanması durumu söz konusu oluyor (KDVK. Mad. 8/2). Yani, 17 puan fazla hesaplanan KDV, Kanuna göre fazla ve yersiz hesaplanan vergi haline geliyor. Müteahhitlerin fazladan hesapladıkları bu vergiyi öncelikle beyan etmeleri ve vergi dairelerine ödemeleri gerekiyor.
Buraya kadar her şey normal, ancak müteahhitler açısından asıl sorun bundan sonra başlıyor.
Riskli yapı sahiplerinin, Cumhurbaşkanı Kararıyla yapılan düzenlemeye aykırı olarak müteahhitler tarafından 17 puan fazla hesaplanan KDV tutarını, müteahhitlerden talep etme hakları bulunuyor. Maliye’nin konu ile ilgili düzenlemesine göre, müteahhitlerin riskli yapı sahiplerinden fazladan aldıkları bu 17 puanlık KDV tutarını, öncelikle riskli yapı sahiplerine iade etmeleri gerekiyor. Daha sonra ise, iade ettikleri tutarı, bu defa kendilerinin vergi dairesinden iade olarak talep etmeleri gerekiyor (KDV Genel Uygulama Tebliği I/C-1.1).
Düzenlemeden Önce Başlanılan İşlere Yüzde 1 KDV Uygulanacak Mı?
Yüzde 1 KDV düzenlemesi, 30 Ocak 2021 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunuyor. Dolayısıyla, müteahhitler tarafından riskli yapı sahiplerine 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren yapılacak inşaat taahhüt işlerinde yüzde 1 KDV hesaplanması gerekiyor. İşin 30 Ocak 2021 tarihinden önce başlamış olmasının herhangi bir önemi bulunmuyor.
Sözleşmesi 30 Ocak’tan Önce Düzenlenen Ancak Henüz Başlanılmayan İşlerde Ne Olacak?
Hak sahiplerinin müteahhitler ile irtibata geçerek durumu bildirmeleri ve KDV oranındaki bu değişiklik için sözleşmede ve anlaşılan fiyatın KDV’sinde revize istemeleri gerekiyor. KDV oranındaki 17 puanlık indirim hiç de az değil! Müteahhitler sözleşmeleri revize etmeseler dahi, sözleşme kapsamında riskli yapı sahiplerine yapacakları inşaat taahhüt işleri için yüzde 1 KDV hesaplamak zorundalar. Sözleşmenin söz konusu düzenlemeden önce imzalanmış olmasının veya işe henüz başlanılmamış olmasının herhangi bir önemi bulunmuyor.
Müteahhitler Bu İşler İçin KDV İadesi Alabilecek Mi?
Riskli bina inşaatlarını kendi yaptıran riskli yapı kat maliklerine söz konusu düzenleme kapsamında inşaat taahhüt işi yapan müteahhitler, bu işleriyle ilgili olarak yaptıkları malzeme ve taşeron hizmet alımları nedeniyle yüklenip indirim konusu yapamadıkları KDV’leri, indirimli orana tabi işlemler kapsamında yılı içinde mahsuben, yılı geçtikten sonra ise nakden ve/veya mahsuben iade olarak alabilecekler (KDVK Mad. 29/2).
Maliye KDV’de Ciddi Adım Attı, Sıra Müteahhitlerde!
Maliye, kentsel dönüşümde inşaatını kat karşılığı vermeyip kendi yaptıran hak sahipleri aleyhine KDV oranından kaynaklı olumsuz durumu düzeltti. Hak sahiplerine ciddi oranda KDV avantajı sağladı, işi yapan müteahhitlere de KDV iade imkânı sağladı. Müteahhitlerin de bu düzenlemeye uymaktan başka çareleri yok. Düzenleme son derece açık ve net.
Bu Arada Kentsel Dönüşüm Kredileri de Arttı!
Riskli yapı kat maliklerinin riskli bina inşaatlarını yaptırabilmeleri için, ciddi anlamda kredi desteğine ihtiyaçları var. Kendi imkanları ile söz konusu inşaatları yaptırmaları hemen hemen imkânsız. KDV oran indirimi tek başına yeterli değil, finans desteği de şart!
13 Şubat 2021 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 3542 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, 6306 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Kararda Değişiklik Yapıldı.
Bu Karar ile, hak sahipliği bazında destek sağlanacak kredi anapara tutarı için üst limit, güçlendirme kredisinde 50 bin liradan 80 bin liraya, kentsel dönüşümde ise 125 bin liradan 200 bin liraya yükseltildi. Yani, kullanılabilecek kredi limitleri yüzde 60 artırıldı. Riskli yapı kat malikleri, kendilerine ait olan 5 daireye kadar bu krediden faydalanabilecekler. Bu kredilerin faizleri de ortalama faizlerin 4 – 5 puan altında.
Sadece Kararın çıkarılması yeterli değil, uygulanması da lazım. Bankaların kredi süreçlerini kolaylaştırmaları ve riskli yapı kat maliklerine kredi vermeleri gerekiyor. Bu sağlandığı takdirde, düzenlemeden beklenen amaç da gerçekleşmiş olacak.
Bize gelen mail ve telefonlardan, riskli yapı kat maliklerinin bankalardan kredi alamadıkları anlaşılıyor. Hemen hepsi, kredi taleplerinin reddedildiğinden şikayetçi ve bu konuda nereye başvuracaklarını bilmiyor.
3542 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nda, Kararın yürütülmesinden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sorumlu olduğu belirtiliyor. Bu nedenle, kentsel dönüşüm kredilerinde bankalarla sorun yaşayan riskli yapı kat maliklerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurmaları gerekiyor.
Riskli Yapı Kat Malikleri Müteahhitler ve Bankalar Arasında Bırakılmamalı!
Gerçekten de deprem kuşağında olan ülkemiz açısından kentsel dönüşüm çok ama çok önemli. Bu konuda herkesin üzerine düşen görevi yapması lazım. Buna müteahhitler ve bankalar da dahil. Kentsel dönüşüm konusunda Devletimiz gerekli adımları atıyor, vergi ve kredilendirme bakımından gerekli teşvikleri ve önlemleri sağlıyor. Yani, imkânı ölçüsünde gerekli desteği veriyor. Hem Maliye hem de Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarının bu konuda gerekli önlemleri alarak, riskli yapı sahiplerini bankalar ve müteahhitler arasında bırakmamaları gerekiyor. Yüzde 1 KDV uygulaması ve kentsel dönüşüm kredilerinde sorun yaşanmaması için, bankalar ve müteahhitlerin bu düzenlemelere uymaları yeterli. ABDULLAH TOLU
https://www.dunya.com/kose-yazisi/kentsel-donusumcu-muteahhit-ve-banka-arasinda-sikisip-kaldi/610941
