1.Giriş

Gelir İdaresi Başkanlığı kira gelirlerin vergilendirmesinde hazır beyan portalı hazırlamış ve mükelleflerin hizmetine sunmuştur. Ancak söz konusu hazır beyan sistemini kullanılması sırasında gerçek gider usulünü seçen mükelleflerde devir zarar uygulaması hatalıdır.

Bu makalemizde kira gelirlerini gerçek gider usulünü seçerek beyan edecek mükelleflerde beyanname uygulaması hakkında örnek verilmiştir.

2.Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

Gelir Vergisi Kanunu'nun (GVK) 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" olarak ifade edilmekte olup, bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

GVK 74. maddesine göre kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

- Gerçek Gider Yöntemi

- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

3.Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için GVK 21. maddeye göre istisna edilen (2018 yılı 4.400 TL, 2019 yılı için 5.400 TL) gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.

Ancak gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, ise aşağıdaki yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; (GVK 74/1)

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri; (GVK 74/2)

- Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri; (GVK 74/3)

- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri, (GVK 74/4)

- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2014 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.) İktisap bedelinin %5'i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır. Ayrıca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5'lik gider indiriminden yararlanamayacaktır. (GVK 74/4)

- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, (GVK74/5)

- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (GVK74/6)

- Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2019 takvim yılı için 1.000 TL'yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.), (GVK74/6)

- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz); (GVK74/7)

- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri; (GVK74/8)

- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler; (GVK74/9)

- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. (GVK 74/11)

GVK 74. maddesinin10. bendinde "Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı GVK 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);" denilmektedir.

Türkiye'de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye'de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Gelir Vergisi Beyanname Rehberi'nin "7. ZARAR DOĞMASI HALİ" başılıklı bölümü aşağıdaki gibidir.

"Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun iki istisnası vardır:

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda gayrimenkul sermaye iradı yönünden bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.

• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelinin %5'i oranındaki tutarın hasılattan indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.

Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır."

4.Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Mesken Kira Geliri İstisnası

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat/ Toplam Hasılat

Gayrimenkul sermaye iradlarında gerçek gider uygulamasında devir zarara ilişkin örnek aşağıdaki gibidir.

Örnek: Mükellef (B), 2018 yılında konut kredisi kullanarak 2017 yılında 350.000 TL'ye aldığı dairesini aylık 1.500 TL'den konut olarak kiraya vermiş ve 18.000 TL kira geliri elde etmiştir.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 3.500 TL asansör gideri yapmıştır. Kiraya verilen konuta ait sigorta gideri olarak ödenen bedel ise 1.300 TL'dir. Bakım onarım gideri 7.000 TL'dir. Mükellef (B), konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2018 yılında ödediği asansör, faiz gideri ve amortisman ile birlikte iktisap bedelinin %5'i olan (350.000 x %5=) 17.500 TL'yi indirim konusu yapabilecektir.

İndirim Yapılacak Toplam Gider = (3.500 +1.300 + 7.000) +17.500 = 29.300 TL'dir.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı hesaplanmalıdır. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat= Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası =18.000-4.400=13.600 TL

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat)/ Toplam Hasılat =

(29.300 x 13.600)/ 18.000 = 22.137,77 TL

Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.