Hepimizin bildiği gibi gayrimenkul alım-satım işlemleri ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek alım satım bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranında (Aralık 2019 sonuna kadar konut ve işyerine ilişkin işlemlerde alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %1,5 oranında) Tapu Harcı’na tabidir. Tapu Harcı’nda esas, alıcı ve satıcının beyanıdır. Beyan edilen gerçek alım satım değeri, ilgili gayrimenkulün Emlak Vergisi değerinden düşük ise Tapu Harcı’nın hesaplanmasında daha yüksek değer olan Emlak Vergisi değeri kullanılır.
Yukarıda da söylediğim gibi en doğru sistem olan beyana dayalı vergi tarhiyatında vicdanların doğru hareket etmesini sağlamak için yasalarda asgari beyan değerleri ya da matrah belirleme usulleri belirlemek de vergi güvenliğini sağlamanın yollarından biridir. Tapu harcında bu sınır Emlak Vergisi değeri olarak belirlenmiştir. Ancak Emlak Vergisi değerlerinin çoğu zaman çeşitli sebeplerle gerçek durumu yansıtmaması ve güncelliğini yitirmesi, başka bir ifade ile gerçek değerin altında kalması nedeniyle gayrimenkul alım satımında ana hesaplama yöntemi olarak gerçek değerden düşük bu değerin kullanılageldiği de bilinmektedir.
İdare bu önemli soruna çözüm için yıllardır çalışmakta, kafa yormaktadır. 5 Şubat 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 30 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün amaçları arasına “toplu değerleme faaliyetlerini düzenlemek ve yürütmek” ibaresi; Genel Müdürlük’ün görev ve yetkileri arasına da “Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak” görevi eklenmiştir. Aynı Kararname ile Genel Müdürlük içinde;
- Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek,
- Değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak,
- Gereken durumlarda toplu değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere tekil değerleme yaptırmak veya talep etmek,
- Toplu değerleme standartlarına ilişkin çalışmaları yürütmek, toplu değerleme çalışmaları sonucunda elde edilen verilere dayanarak istatistikler ve raporlar yayımlamak,
- Taşınmaz değerleme ve toplu değerleme alanlarıyla ilgili ihtiyaç analizleri ile uluslararası gelişmeler ve iyi uygulamaların takibini yapmak,Verilen görev ve yetkilerin yürütülmesine ilişkin usul ve esasları belirlemek
ile görevlendirilmiş bir “Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı” kurulmuştur.
Bu düzenlemelerden sonra söylenen ve anlaşılan o ki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Türkiye’deki gayrimenkullerle ilgili değerleri tespit ve ilan edecek. Tapu Harcı matrahının da bu değerler üzerinden beyan edilip hesaplanacağı konusunda beklentilerin olduğu bilinmekle birlikte, böyle bir düzenleme için Harçlar Kanunu’nda ve ekli 4 sayılı tarifede değişiklik yapılması gerekmektedir.
Bu aşamada belki şu soruyu sormakta da yarar olabilir: Bir meslek olarak gayrimenkul değerleme uzmanlığı mevzuatımızda Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde düzenlenmiş ve evrensel nitelikte değerleme işlemi, kuruldan yetki almış değerleme uzmanları tarafından yerine getirilmekte iken kamunun bir başka kurumunun değer belirleme işlemine soyunması ve belirlenen bu değerin vergi işlemlerinde de kullanılması mevcut durumdan ne farklılık yaratacaktır sizce? Mevcut durumda da Emlak Vergisi için kamu eliyle bir değerleme yapılmaktadır. Yeni yöntem, dinamik, güncel, hareketli bir değerleme yap(a)mayacaksa (ki kamunun böyle bir değerleme için zaman ve maddi kaynak ayırması mümkün/anlamlı mıdır tartışılabilir) şu andakinden daha iyi olsa bile kamu eliyle yapılmış bir değerleme yerine ihtiyaç doğduğunda lisanslı uzmanlarca yapılacak değerlemeler ve kamunun söz konusu değerleri kullanarak oluşturacağı güncel bir değer haritası daha anlamlı ve doğru olmaz mı?
Hep söylediğim gibi vicdanların doğru çalışmasını sağlamak için alım satım işlemlerindeki yüksek Tapu Harcı oranı aşağıya çekilmeli ve her bir alım satım işlemi için lisanslı değerleme uzmanları tarafından işlem anında yapılacak ve gerçek değeri tespit edecek değerleme raporlarında belirlenecek değerler esas alınmalıdır. Bana göre bu yolla tekrar düzeltmeye gerek kalmayacak bir sistem getirilmiş olur. Hem işlem hem de değerleme tarafında yapılacak iyi denetimle de vergi kayıp ve kaçağı minimuma indirilmiş olur diye düşünüyorum. Ersun Bayraktaroğlu https://www.pwc.com.tr
