I.GİRİŞ:
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununa göre, gayrimenkuller açısından “sahip olma” kavramı, mülkiyet hakkına sahip olmayı ifade etmekte olup, gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet hakkı tapuya tescil ile doğmaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükmüne yer verilmiş, aynı maddenin bir numaralı bendinde de arazi, bina (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dâhildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.
Bu makalemizde gayrimenkul sermaye iradında tahsil esası, geçmiş veya gelecek dönem kira gelirlerinin toplu olarak tahsil edilmesi ile ayni tahsil edilen kira bedelinin paraya çevrilmesi konuları ele alınacaktır.
II.KİRA GELİRLERİNDE TAHSİL ESASI
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 257’nci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendi ile Hazine ve Maliye Bakanlığı; “Mükelleflere muameleleri ile ilgili tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğunu getirmeye ve bu zorunluluğun kapsamını ve uygulamaya ilişkin usul ve esaslarını belirlemeye” yetkili kılınmıştır.
Bu yetkiye dayanılarak yayımlanan 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği [1] 01.11.2008 tarihinden itibaren iş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilât ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirmiştir.
Buna göre,
» Konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,
» İş yerlerinde ise aylık kira bedelleri tutarına bakılmaksızın iş yerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunludur.
Ortaklık halinde sahip olunan konutlarda, bir hissedara düşen miktar 500 TL’nin altında kalsa bile, kiraya verilen konutun kira bedeli 500 TL ve üzerinde ise, iş yerlerinde miktarına bakılmaksızın kira bedeli banka ya da PTT aracılığıyla mümkünse hissedarların ortak hesabına, mümkün olmaması halinde hissedarlardan birinin hesabına yatırılması ve banka dekontunun açıklama bölümüne diğer hissedarların adlarının yazılması yeterli olacaktır (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 13.09.2012 tarih ve 62030549-120[70-2012/169]-2780 sayılı özelgesi).[2]
Gayrimenkul iradı sahipleri için,
1. Ittıla hasıl etmeleri kaydıyla, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.
3. Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.
Yabancı parasıyla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.
III. GEÇMİŞ VE GELECEK DÖNEM KİRA GELİRLERİNİN TAHSİLİNDE BEYAN DURUMU
Gelir Vergisi Kanununun 72’nci maddesinde, “Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır” hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanununun 21’inci maddesinde ise, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2023 yılında elde edilen kira gelirlerine için) 21.000-TL’sinin gelir vergisinden müstesna olduğu hükme bağlanmıştır.
– GEÇMİŞ DÖNEM KİRA GELİRLERİ: Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. (Md. 72/1)
ÖRNEK: Gayrimenkul sermaye iratlarında tahsilat esası geçerli olduğundan, elde edilen kira gelirinin nakden veya aynen tahsil edildiği dönemin geliri olarak vergilendirilmesi gerekmekte olup, 2022 yılına ilişkin olarak 2023 yılında tahsil edilen kira gelirinin tahsil edildiği yılın kira geliri olarak dikkate alınacağı tabiidir.
ÖRNEK: 2021, 2022 ve 2023 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2023 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2023 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
– GELECEK YILLARA AİT OLUP PEŞİN TAHSİL EDİLEN KİRALAR: Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur. (Md. 72/4)
Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılacaktır.
Örneğin; 2023, 2024 ve 2025 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayılacaktır.
Örneğin, Gayrimenkul 2023 yılında, aylık 10.000 Liradan kiraya verilmiş olup 240.000 TL (iki yıllık kira) peşin olarak tahsil edilmiştir. 140.000 TL, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılacağından 2024 yılının geliri olarak beyan edilmesi gerekir.
Örneğin; Gayrimenkul sermaye iradı sahiplerince kira gelirinin nakden veya aynen tahsil edildiği dönemin geliri olarak beyan edilecek olması nedeniyle, kiracı tarafından kesilen ve vergi dairesine yatırılan tevkifatların mahsubu da ancak söz konusu kira gelirinin tahsil edilerek beyan edilmesi halinde mümkün olabilecektir.[3]
IV.SONUÇ:
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde, Gayrimenkul Sermaye İradı düzenlenmiş olup, GMSİ gelirlilerinin vergilendirilmesinde TAHSİL esası benimsenmiştir.
Buna göre, Ittıla hâsıl etmeleri kaydıyla, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması veya kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki tahsili hükmündedir.
70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarları dikkate alınır. Ancak, Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılacaktır.
Muharrem ÖZDEMİR
Yeminli Mali Müşavir
HMB Vergi Müfettişi (E)
Manisa Defterdarı (E)
İstanbul Atlas Üniversitesi Mütevelli Heyeti Üyesi
This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
Dip Notlar:
[1] 29.07.2008 tarih ve 26951 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
[2] İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 13.09.2012 tarih ve 62030549-120[70-2012/169]-2780 sayılı özelge
[3] İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 13.09.2012 tarih ve 2777 sayılı özelge
